“작은 것이 아름답다”

불황에도 소형 부동산 인기 ‘꾸준’…공실률 낮은 물건에 투자해야 실패 줄일 수 있어

지금 부동산 시장은 미니 열풍이다. 부동산 불황의 골이 깊어지면서 소형 부동산 인기가 높아지고 있는 것이다.

30일 부동산업계에 따르면 소형 부동산은 중대형에 비해 투자 금액이 적어 부담이 덜하고 환금성이 뛰어나다. 수년간 침체의 늪에 빠져 있는 아파트 시장의 경우도 입지가 좋은 소형 아파트는 여전히 인기를 모으고 있다.

심지어 고가 및 대형 주택의 상징인 타운하우스도 소형화한 실속형 바람이 불고 있다. 일부 부유층을 타깃으로 한 수요층 한계에서 벗어나 일반인들에게도 쉽게 다가가기 위한 분위기가 확산되고 있다.

투자처를 찾지 못해 고민을 거듭하던 A씨는 우연히 가뭄에 단비 같은 상품을 만나게 됐다. 바로 ‘섹션 오피스’. ‘섹션 오피스’가 수익형 부동산 시장에 새로운 틈새 상품으로 부상하고 있다. 섹션 오피스란 오피스 빌딩의 한 층을 다양한 규모로 분할해 분양했던 오피스를 가리킨다. 1~2개 층 단위로 분양한 곳도 있다. 섹션 오피스는 수익률이 안정적이고 나중에 매각할 때도 다른 부동산 상품에 비해 쉽게 팔 수 있어 환금성이 높은 상품으로 알려져 있다.

이와 관련, 빌딩컨설팅업체 프라퍼트리 고신 대표는 “부동산 시장 침체가 장기화하면서 ‘작지만 실속 있는’ 수익형 상품에 투자자들의 관심이 집중되고 있다”며 “특히 부동산 정보에 밝은 고급 투자자들 사이에서 섹션 오피스가 안정성과 수익성을 모두 갖춘 ‘흙 속의 진주’ 상품으로 부상하고 있다”고 설명했다.

임대가 유리하다는 것도 매력 포인트. 섹션 오피스는 100% 업무용으로 지어지기 때문에 실별로 화장실·주방 등 업무에 불필요한 시설이 아예 없다. 같은 공급면적이라도 오피스텔에 비해 공간 효용성이 훨씬 좋다. 오피스텔에 비해 근무환경도 더 쾌적한 편. 이에 따라 임대가 상대적으로 수월하다.

임대 방식은 다양하다. 하나의 구획에 1개 기업을 임대하는 방식부터 금융사 등 대규모 사무실이 필요한 업체에 오피스 소유자들이 연합해 여러 구획을 합쳐 1~2개 층을 통으로 임대하는 경우도 있다. 대규모 면적을 빌리는 회사일수록 규모가 크고 탄탄한 경우가 많아 중소기업에 비해 더 안정적인 수익을 기대할 수 있다.

고 대표는 “작은 규모의 섹션 오피스를 보유한 경우라면, 주변 소유주들과 협의해 큰 회사에 임대하는 것이 개별 임대보다 낫다”고 조언했다.

매매 가격은 위치에 따라 천차만별이다. 주로 강남 일대 물건은 3.3㎡당 매매가가 연면적 기준으로 1200만~1600만원 수준. 강남의 대표적인 섹션 오피스 빌딩인 한신인터밸리의 경우 전체 일괄매각인 경우 3.3㎡당 매매가가 2000만원이 넘지만, 섹션 오피스의 경우 매매가가 그 보다 30% 이상 낮은 수준에서 형성된다.

고 대표는 또 “강남 일대 일반 상가나 오피스텔의 평균 수익률이 4~5%대에 그치는 반면, 섹션 오피스들은 6~7%가 대부분”이라며 “수익률은 좋은데 물건이 귀하다 보니 좋은 매물 찾기가 쉽지 않다”고 말했다.

하지만 간만에 나온 매물이라고 충분한 조사 없이 덜컥 사들이는 것은 절대 금물이다. 섹션 오피스 투자에는 위험 요인도 있기 때문.

우선 오피스 임대시장의 침체 국면이 심상치 않다. 지난해 이후 서울 지역 공실률 상승과 임대료 하락은 기조적 현상으로 굳어지고 있다. 오피스 투자수익률에 적신호가 켜지고 있는 셈이다.

이에 따라 투자 대상 오피스 선택에 만전을 기해야 한다. 오피스 투자 수익률의 핵심은 공실률이다. 현재 공실 상태 점검은 기본이고, 향후 예상 공실까지 분석해야 한다. 또 주변 빌딩의 공실률도 필수적으로 점검해야 한다.

고 대표는 “결국 핵심은 임차 수요가 얼마나 안정적이냐 하는 것”이라며 “일단 지역적으로는 강남권이 유리하며, 인근 오피스 빌딩의 공실률이 낮은 곳의 물건에 투자하는 게 실패를 줄일 수 있는 방법”이라고 지적했다.

김현주 기자 [e-mail]