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[변환철의법률이야기] 임대보증금 확실히 지키자

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입력 : 2016-08-23 21:31:48 수정 : 2016-08-23 22:58:33

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부동산 현황·공부상 표시 바뀌는 일 빈번
스스로 권리관계 꼼꼼이 챙겨 손해 막아야
경기가 어렵다 보니 임차주택이 경매되는 경우가 적지 않다. 이 경우 임차인으로서는 임대보증금의 확보가 큰 문제가 된다. 경매대금에서 임차인이 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하고, 또 임대차계약증서상 확정일자를 갖춰야 한다.

그러나 임대보증금을 확실하게 확보하기 위해 한 가지 더 조심해야 할 사실이 있다.임대차계약서상 임대목적물로 표시된 건물과 실제 등기부등본 등 공부(公簿)상 표시된 건물은 반드시 일치해야 하고, 주민등록도 공부상 표시된 건물로 정확하게 이전돼야 한다.

판례는 등기부상 동·호수 ‘D동 103호’로 표시돼 있는 건물에 대해 ‘라동 103’호로 잘못 알고, 그 주소로 주민등록을 한 사건에 대해 위 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효하다 할 수 없다고 판시했다. 당연히 임대보증금에 대한 우선변제권도 인정되지 못했다.

최근에도 이와 유사한 사례가 있었다. A는 B의 중개로 서울 방이동의 한 다세대주택 303호를 임차했다. 보증금은 9500만원이었다. 임차주택의 현관문에 303호로 표시돼 있어 임대차 계약서와 전입신고서는 모두 303호로 작성했다. 확정일자도 303호로 받았다. 그런데 임차주택의 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 ‘302호’였다. 실제 303호는 그 맞은편 주택이었다.

그런데 2013년 10월 부동산등기부상 ‘303호’(현관문 표시로는 ‘302’호)에 대해 공매절차가 진행됐다. 현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 A는 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만원을 회수하려고 했지만 실제 303호 거주자가 아니라는 이유로 받아들여지지 않았고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐다. A는 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만 이미 302호에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었다. 중개업자 B가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기에 A는 이런 사실을 전혀 몰랐던 것이다.

303호 및 302호 모두에서 보증금을 돌려받을 길이 막힌 A는 B와 공인중개협회를 상대로 임대보증금 9500만원의 손해를 배상하라며 소송을 냈다.

법원은 “B는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 ‘303호’로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다. B와 협회는 A가 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다”고 판시했다. 그러면서도 법원은 “A도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 B와 협회의 책임을 40%로 제한한다”고 판시했다. 손해의 60%는 A의 책임이라고 본 것이다.

A의 과실비율에 대해서는 다른 의견이 있을 수는 있다. 어쨌건 스스로 권리관계를 꼼꼼이 챙겨 손해가 발생할 여지를 없애겠다는 자세가 필요한 것도 사실이다.

변환철 중앙대 법학전문대학원 겸임교수·변호사

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