[마이머니] 6%대 수익률’ 해외 부동산펀드 투자 ‘붐’

출시 상품마다 완판 행진

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최근 금융투자업계의 최대 관심사 중 하나는 ‘해외 부동산’이다. 연 6%대에 이르는 높은 수익률과 안정적인 투자처라는 인식 덕분에 출시되는 상품마다 ‘완판행진’을 거듭하고 있다. 다만 환율 변동에 따른 수익률 하락 위험과 부동산 경기 악화로 인한 가격 하락이나 매각 실패 등은 점검해야 할 대목으로 꼽힌다.


◆내놓으면 완판되는 ‘해외부동산펀드’

해외부동산은 보통 장기 임대계약이 있는 건물을 매입해 투자자들에게 임대소득을 정기적으로 돌려주고 일정 기간이 지나면 건물을 되팔아 양도차익을 거두는 것을 기본 골격으로 한다. 19일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 지난 6일부터 호주 캔버라에 있는 호주연방정부 교육부 청사에 투자하는 ‘미래에셋맵스호주부동산공모펀드’를 출시하고 투자자 모집에 나섰다. 최소 가입금액은 1000만원으로 공모펀드치고는 꽤 높은 금액이었다. 그런데도 출시 이틀 만에 증권사 모집금액 800억원 한도가 마감됐다. 총 목표액은 1410억원인데 증권사인 미래에셋대우에 800억원, 신한은행, KB국민은행, 우리은행 등 은행권을 통해 600억원을 배당했다. 은행권에서도 이례적으로 500억원에 달하는 금액이 모였다. 미래에셋 측은 고유자금 100억여원을 투입해 애초 목표일보다 하루 먼저 투자자 모집을 마감했다.

이 건물은 2010년 완공된 12층 규모의 건물로 2025년 5월까지 장기임차 계약되어 있으며 임대료는 연 3.35%씩 고정적으로 오른다. 해외부동산 펀드는 환 헤지를 하지 않기 때문에 현지통화와 연동해 환율변동에 따른 손해나 이익이 발생할 수 있는 위험도 있다. 게다가 해당 상품은 5년6개월간 중도환매가 불가능한 폐쇄형 구조였지만 배당 수익을 기대하는 고액 투자자들의 관심이 쏟아졌다.

해외 부동산펀드 인기에 힘입어 하나자산운용은 이달 말 미국 워싱턴에 위치한 항공우주국(NASA) 본사 건물을 인수하는 상품을 출시할 계획이다. 예상 수익률 6.5%로 모집액은 1900억원 규모로 예상된다. 조만간 금융감독원이 증권신고서를 검토해 승인하면 투자설명서가 공개된다. 최근 미국의 부동산 대출금리는 3% 수준으로 하나자산은 현지 은행 등에서 자금을 조달해 해당 건물을 약 4600억원에 매입한 후 2028년까지 나사 측에 재임대하고 여기서 발생하는 수익을 투자자들에게 돌려줄 계획이다. 해외 부동산의 최대 위험요인인 환율변동에 대비하기 위해 50%는 환헤지를 하게 된다. 투자은행 관계자는 “나사빌딩펀드(가칭)는 이미 판매 전부터 고객들 사이에 소문이 돌아 가입 문의가 들어온다”며 “최소 수억원을 투자해야 하는 사모펀드 시장이 개인들에게도 조금씩 확대되는 분위기”라고 말했다.

◆해외부동산 직접 투자 나서는 금융사

해외부동산을 직접 사들이는 국내 금융사가 늘고 있다. NH투자증권은 프랑스 파리에 있는 세계 최대 화장품 기업 로레알 본사 빌딩을 약 9000억원에 매입을 추진 중이다. 연면적 5만8000㎡, 지상 8층의 2개 동으로 이뤄진 해당 건물은 로레알이 10년 이상 장기 임대할 예정이며 예상 수익률만 7∼8%에 이를 것으로 추정된다. 해당 건물은 올해 준공을 목표로 건설 중인데 준공 후에는 로레알 럭셔리 부문 본사가 입주할 계획이다. NH투자증권은 자기자본 3600억원을 투입하고 나머지는 현지 금융권에서 조달할 것으로 알려졌다. 매입 지분 중 상당부분은 공모형 부동산펀드 상품으로 출시될 전망이다.

지난해 말에는 국내 6개 보험사들이 미국 연방수사국(FBI) 건물의 선순위 대출채권에 2억달러(약 2262억원)를 투자하며 관심을 모았다. 미국 워싱턴에 위치한 우디스빌딩(4만6148㎡)은 FBI가 건물의 40%를 쓰고 있으며 나머지는 일반 상업시설이 입주한 빌딩이다. 1897년 지어진 10층 건물이지만 여러 차례 증축과 리모델링을 거쳤고 지하철 3개 노선이 교차하는 황금 입지를 갖췄다. 연간 배당수익률이 4%에 이른다. 국내 대형 보험사인 교보생명, NH생명, KDB생명, 신한생명, 한화생명 등을 포함한 6개 보험사가 투자했다. 이 건물의 선순위 담보대출비율(LTV)은 65%로 향후 이 빌딩의 가치가 35% 이상 떨어지지 않으면 대출채권 투자자의 원금은 안전하다는 의미다. 앞서 2015년에는 한국투자신탁운용이 미국 국세청이 입주한 필라델피아의 한 빌딩을 4000여억원에 매입하기도 했다.

자산운용사 관계자는 “유명 임차인이 입주한 빌딩을 매입하는 것은 일종의 채권투자와 비슷하다”며 “공실의 위험이 낮고 투자결정 시 내부 투자심의위원회를 설득하기에도 유리하다”고 말했다.

2000년대 초반에는 펀드 자금을 모아 직접 건물을 짓는 데 투자해 고수익을 기대할 수 있었지만 자칫 공사가 중단되거나 연기되면 손해가 크게 발생하기도 했다. 이 때문에 최근에는 고정적인 임대수익이 발생하는 매물을 중심으로 상품이 재편되고 있다. 전문가들은 “해외부동산 투자는 여러 위험이 존재하는 만큼 상품 내용을 꼼꼼히 따져보고 신중히 투자해야 한다”고 당부한다.

조병욱 기자 [e-mail]