[월세받는 직장인] 부동산 전업투자자를 꿈꾸는 당신에게

제19대 문재인 대통령의 여러 가지 공약 가운데 최우선 공약이었던 일자리 창출 내용은 4년간 총 71만8000개(공공 34만8000개·민간 37만개), 최대 93만7000개(민간 58만9000개)의 일자리 창출을 목표로 하는 청년일자리 창출 구상이다. 대통령 취임 이후 추경예산을 일자리에 가장 먼저 추가 편성하기 위한 절차를 진행하고 있다.

필자의 개인적인 생각으로는 일자리 자체가 부족한 것도 문제이지만, 질 좋은 일자리가 적은 것이 더 큰 문제이다. 일자리를 만든다면 그 일을 좋아하는 사람이 많아서 누구라도 일하고 싶어하는 일자리를 만들어야 할 것이다. 자발적 실업자도 많은 요즘, 일자리만 늘어난다고 해서 실업이 줄어드는 것은 아니기 때문이다. 중소기업에서는 지금도 사람을 못 구하는 사례가 많다.

삶의 질이 높아졌기 때문일까. 상당수 사람들은 급여가 적어도 야근이 없고, 주말이 보장되며, 자기 시간을 많이 가질 수 있는 직업을 선호한다. '욜로(Yolo)족'이 늘어나는 것도 이러한 요즘 사람들의 생각과 인식의 변화를 반영한 것이라 할 수 있다.

흔히 사람들은 부동산 투자를 하면 아주 쉽게 돈을 번다고 생각한다. 최근 부동산 시장이 좋다보니 부동산 투자를 시작한 사람들 중에서도 몇 년간 연봉 이상의 수익을 얻기도 했다. 그렇다 보니 직장에 얽매이지 않고 자유롭게 일하고 싶어하는 사람들이 한번쯤 생각해 보는 직업 중 하나가 부동산 전업 투자자이다.

그렇다면 부동산 전업투자는 과연 쉽게 돈을 벌 수 있는 꿈의 직업일까. 준비를 철저히 했다면 노력한 만큼 대가를 얻을 수 있겠지만, 준비가 없다면 직장생활보다 못한 것이 바로 부동산 전업투자자이다. 필자가 부동산 전업투자로 전향한지 이제 2년이 되어간다. 좋은 점도 많지만 아쉬운 점들도 있다. 필자의 경험을 바탕으로 부동산 전업투자자를 꿈꾸는 분들이 사전 준비하면 좋을 것들은 다음과 같다.

첫번째, 목표를 명확하게 하자. 처음 회사를 그만 두고, 전업투자를 하기로 한 이유를 잊지 않도록 목표를 명확하게 해야 한다. 투자는 모든 것을 내가 계획하고 꾸려나가야 하기 때문에 생각보다 전업투자의 길은 쉽지 않다. 때문에 전업투자를 꿈꾸며 퇴사를 했던 많은 사람들이 다시금 월급의 달콤한 유혹을 이기지 못하고 월급쟁이의 생활로 돌아가는 사례가 많다. 전보다 더 좋은 직장을 얻었다면 다행이지만, 전보다 못한 급여조건으로 돌아가는 경우가 더 많아 반드시 어떠한 상황이 와도 흔들리지 않는 목표를 설정해야 한다.

두번째, 시간계획을 하자. 백수와 전업투자자는 종이 1장 차이다. 시간을 내가 어떻게 계획하는지에 따라서 하루를 48시간처럼 사용하기도 하고, 하루를 무의미하게 보낼 수도 있다. 전업투자자는 1인 기업이기에 나는 기업을 이끌어가는 CEO이다. CEO가 시간을 무의미하게 보낸다면 그 회사가 오래도록 존속되기는 어려울 것이다. 하루를, 한달을, 1년을, 그리고 10년을 어떻게 보낼지 구체적인 계획을 세우고 그 계획대로 시간을 보내도록 해야 본인의 목표에 조금이라도 빨리 도달할 수 있을 것이다.

세번째, 자금운용 계획을 세워야한다. 사실 이 부분이 가장 어렵다. 월세를 받는 임대를 많이 두었다면 상관 없지만, 요즘 유행하는 전세를 이용한 ‘갭투자’를 더 많이 두었다면 매도를 하는 2년 정도 이후에나 비용을 회수할 수 있다. 그렇다면 그 2년 이내에는 월급도 못 받고 돈도 없기 때문에 생활이 힘들어 질 수 있다. 따라서 필자의 경우는 전업 투자 시작 후에 생활비가 없어 힘들지 않도록 퇴사 전 2년치의 급여를 모아 하나의 통장에 넣어두고 퇴사를 했다.

지금도 매달 그 통장에서 별도의 생활비를 주거래 통장으로 자동이체를 하면서 필자에게 월급을 주어 생활이 힘들지 않도록 하고 있다. 전업 투자 1년만에 다행히 매도가 되어 투자비용이 회수 되었지만, 필자는 아직도 2년치의 급여를 비축하고 매달 내게 급여를 지급하는 시스템을 이용하고 있다. 내가 나에게 지급하는 급여는 예전 월급쟁이 생활을 하던 때와 마찬가지로 아끼고 아껴서 여분의 비용은 또다른 적금을 들어 목돈 마련에 보태고 있다.

누군가는 왜 아깝게 2년치의 급여를 모아 투자금액을 줄이고 있냐고 할 수 있지만, 이 금액은 추후 내가 급한 비용이 필요할 때 사용할 수도 있는 비상금이 되기도 하고, 내가 좀 더 편안하게 전업투자를 할 수 있는 든든한 버팀목이 되어 준다. 요즘 새로운 정부에서는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율)가 강화될 것으로 예고 되고 있고, DSR(총부채원리금상환비율)도 시행된다고 한다.

그렇다면 더더욱 대출이 쉽지 않을 것이기에 그에 대비한 예비비용이 반드시 필요하다. 투자자는 계속적으로 투자를 하려고 하기에 예비비를 마련하기가 쉽지 않지만, 투자를 하고 싶은 욕심을 다소 버리고 예비비를 준비하는 것은 반드시 필요하다. 대출이 쉽지 않기에 전업투자를 고려하는 분들이라면 퇴직을 하는 것을 좀 더 신중하게 생각해 보길 바란다.

마지막으로 최소 1년이상의 부동산 투자 경험을 쌓은 다음 전업투자를 하면 좋다. 남들이 부동산 투자를 하는 것이 쉬워 보일지 모르겠으나 실제로 부동산 투자를 하다 보면, 많은 일들이 생겨난다. 임차인 관리부터 부동산 중개인, 건물의 하자 보수 등 여러가지 일들을 경험하고 처리해야 하는데 경험이 많지 않고, 노련하지 못하다면 이런 것들에 대한 스트레스로 부동산 투자를 오래 하지 못할 수 있다. 돈을 벌기 전에 스트레스로 인한 병원비가 더 많이 나올 수도 있다.

따라서 본인이 정말 부동산 투자를 하기에 적합한지 반드시 생각해 보고 최소 1년은 경험해 보고 전업투자를 결정하길 권하고 싶다. 내 주위에는 임차인 관리가 어려워 부동산투자를 아예 접은 지인들도 실제로 많다. 또한 본인이 원하는 물건이 매번 본인이 원하는 순간에 나오지 않을 수도 있다. 투자는 인내와 기다림의 싸움이기도 하다. 좋은 물건을 얻을 때까지 많은 발품과 손품을 팔아야 한다. 씨앗을 뿌리고 거두기까지는 시간이 필요하다. 씨앗을 뿌리고 가꾸는 기간에는 월급쟁이의 생활이 더 낫다.

세상에 공짜는 없듯이 세상에 본인의 노력없이 쉽게 얻어지는 것 또한 없다. 위의 4가지 외에도 세심하고 철저하게 준비할 것은 많다. 철저하게 준비하면 할수록 결과는 본인이 원하는 성공에 더 가까이 다가갈 것임은 자명하다. 부동산 전업투자를 꿈꾼다면 지금부터 준비를 시작해보자.

박미옥('직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다' 공동저자)