[선종필의 상가투자 전략] 1층 내부 점포

방문객 동선 잘 살피면 긍정 효과

상가시장에서 지상 1층 점포는 다른 층 점포보다 인기가 많고 분양가격도 높다. 실제로 ‘상가뉴스레이다’가 지난해 말 서울에서 분양 중인 상가의 가격대를 조사했더니 지상 1층 점포는 3.3㎡당 3545만원으로 지상 2층 점포(1738만원)보다 갑절 이상 높았다.

인기 많은 지상 1층 점포라 하더라도 내부 점포는 투자자들에게 외면받는 경우가 많다. 상가 안쪽에 자리해 노출성과 접근성이 떨어져 분양가격이 다른 점포들보다 현저히 낮게 매겨진다. 이러다 보니 상가들을 둘러보면 오랜 기간 비어 있는 내부 점포를 어렵지 않게 발견할 수 있다.

하지만 환영받지 못하는 내부 점포도 단점만 있는 것은 아니다. 가장 큰 메리트로 꼽을 수 있는 것은 앞서 말한 대로 분양가격대가 상대적으로 낮다는 점이다. 1층 내부 점포를 상층부 점포의 3.3㎡당 가격 수준으로 분양할 수도 있다.

내부 점포라도 건물 유입인구가 많거나 상층부에 대규모 오피스·오피스텔 등이 있으면 활성화를 노려볼 수도 있다. 단, 이때 내부 방문객이나 상층부 거주객의 주요 동선에 점포가 위치해야 긍정적 효과를 기대할 수 있다.

내부 점포는 이동통신점이나 커피전문점 등 유동인구를 끌어 모으는 업종보다는 피트니스센터나 약국·전문 판매점같이 목적성이 분명한 업종이 유리하다.

또 일부 내부 점포는 전면 점포와 함께 사용해 효율성을 추구해보는 것도 좋다. 예를 들어 가전제품 대리점 등 넓은 공간을 차지하는 업종이 전면 점포에 내부 점포까지 확장해 사용하면 내부 점포의 단점이 거의 사라진다고 볼 수 있다. 투자자로서도 전면 점포와 내부 점포를 동시에 분양받아 이런 방식으로 활용하면 평균 분양가격대를 낮추고 공실 리스크에서도 비교적 자유로울 수 있다. 이 경우 내부 점포를 전면 점포의 창고로 쓰면서 시너지효과를 추구하는 것도 생각해볼 수 있다.

내부 점포는 리스크가 크고 환금성이 상대적으로 떨어져 통상 상가투자자들에게 추천되는 상품은 아니다. 그러나 3.3㎡당 가격대가 일반적으로 다른 점포들에 비해 낮고 업종과 입지, 건물 특성에 따라 활성화를 기대해볼 수 있어 무조건 회피하기보다는 일정 부분 관심을 가져보는 것도 나쁘지 않다. 쭉정이 같은 상품이 의외로 효자 노릇을 하는 사례가 간혹 있기 때문이다.

다만 내부 점포는 상품 자체의 위험도가 적지 않은 만큼 다른 점포보다 상당히 보수적으로 다가가는 게 좋다. 무엇보다 체계적인 분양·임대 전략을 구사하는 것이 중요하다.

상가뉴스레이다 대표