[선종필의 상가투자 전략] 개정된 상가임대차보호법

모든 임차인에게 계약갱신 요구권 인정
임대인 거절 사유는 철거 등 3가지 규정

상가임대차보호법이 13일부터 개정되어 공포·시행되고 있다. 하지만 개정안과 관련해 혼선을 빚고 있어 중요 내용을 살펴 보겠다.

기존에는 지역별 환산보증금 기준범위 내에 해당되는 상가 임차인에게만 최초 계약일로부터 5년간 계약갱신 요구권을 인정했지만 앞으로는 금액에 상관없이 모든 상가 임차인에게 특별한 경우를 제외하고 계약갱신 요구권을 인정해주기로 했다.

하지만 계약갱신에 따른 재계약시 주변 상권 현황이나 경제사정을 고려해 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있도록 했는데, 환산보증금을 초과하는 임대차계약에는 월세 상한선 한도를 정해 두지 않아 혼선을 빚고 있다. 따라사 기존 상가임대차보호법 적용을 받던 환산보증금 범위 내 금액의 차임 상한선은 연 9%가 적용됐지만 개정안의 환산보증금 기준범위 밖의 임차인의 계약갱신과 연장에는 차임 인상 상한이 없다는 점을 유의해야 한다. 또한 2013년 8월13일 이후 최초 계약 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되는 점도 알아둬야 한다.

임차인의 계약갱신 요구권에 대한 임대인의 거절 사유는 다음의 세 가지로 규정하고 있다. 첫째 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우, 둘째 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 셋째 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우다.

노후건물을 매입해 신축 등의 계획을 가진 상가 투자자라면 임차인에게 고지 의무와 관련해 사전에 주의를 기울어야 한다. 아울러 임차인의 경우 3기의 차임연체가 있거나 임대인의 동의 없이 목적 건물을 전대 등과 같이 개정안 이전의 기존 계약갱신 요구권 거절 권한도 여전히 효력이 있음을 주의해야 한다.

보증금을 월차임으로 전환하는 경우에는 아래 두 가지 조건 중 낮은 비율을 곱한 월차임 전환의 범위를 초과할 수 없도록 규정하고 있다. 첫째 은행의 대출금리 및 해당지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율, 둘째 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율.

개정안은 임차인의 보증금 반환 채권을 금융기관 등이 양수할 수 있도록 해 우선 변제권을 승계하도록 하고 있다. 이에 따라 보증금 반환 채권으로 담보력을 확보해 임차인에게 대출을 실행해 줄 수 있는 길이 열려 상가 임차인들의 경우 자금을 조달하기가 더욱 수월해 질 것으로 예상된다.

특히 보증금 관련 우선변제권의 승계가 활성화될 경우 시중의 저금리 기조에 따른 금리 혜택과 맞물려 조달 금리가 월세전환 부담보다 낮을 수 있어 임차인들의 영업환경이 다소나마 나아질 것으로 기대된다. 2013년 8월13일 현재 존속 중이 임대차에 대해서도 적용하되, 8월13일 이후 최초로 보증금반환 채권을 양수한 경우부터 적용된다.

선종필 상가뉴스레이다 대표