[선종필의 상가투자 전략] 매수전 물건 정보 설명 잘 받으셨나요?

임대율·공실률·월세 납부 현황 등
허위일 땐 소송 등 적극 대응 필요

많은 부동산 투자자가 복잡한 법률이나 세제 등을 잘 모르다 보니 중개업소나 물건을 소개하는 분양 상담사의 설명에 의존해 계약을 체결하다 낭패를 겪는 일이 종종 있다.

투자자들은 이런 경우 대게 꼼꼼히 챙기지 못한 자신을 탓을 하고 만다.

하지만 ‘내탓이오’ 하며 원망으로 끝날 것 같은 거래에서도 상대방 과실에 대한 일부 또는 전부 책임을 물을 수 있는 경우가 많아 투자자들의 이해가 필요하다.

A씨는 지난해 4월 9억원 초과주택을 구입해도 다주택자도 취득세를 절반(2%)만 낼 수 있다는 중개업소 직원의 설명을 믿고 아파트를 매매했다. 하지만 이 제도는 2011년까지만 적용된 한시적 제도여서 A씨는 취득세를 4%를 내게 됐다. A씨는 소송을 제기했고, 법원은 세금 문제를 자세히 알아보지 않은 매수자 과실도 30% 있다고 판결했다. 결국 A씨는 자기권리를 적극적으로 행사해 공인중개사협회로부터 1310만원을 배상금을 받아냈다.

상가 투자도 이와 비슷하다. B씨는 세입자와의 분쟁으로 월세를 못 받고 있는 상황을 모르고 상가를 매매했다 낭패를 봤다. 1심에서는 세입자와 상가 사용과 관련한 분쟁이 있다는 사실을 매도자가 매수자에게 고지하였기 때문에 설명의무를 위반하지 않았다고 보았다.

그러나 2심에서는 법적 분쟁이 있다는 것만 고지하고, 임대료를 못 받는 상황에 대한 충분한 설명이 없어 ‘설명의무’를 다하지 않았다고 보았고, 매도인은 매수인이 월세 등을 받는 데 장애가 없는 임대차관계를 승계해야 할 의무가 있다며 매수자의 손을 들어주었다. 결국 B씨는 상가 매수 후 세입자로부터 못 받은 임대료와 관리비 8600만원을 매도인에게 청구해 전액 받아냈다.

상가의 임대율이나 공실률, 임차인의 월세 납부 현황 등의 정보는 매매에 있어 매우 중요한 요소이기 때문에 이 같은 사항을 허위로 설명하거나 고의로 숨기고 매매한 경우에는 적극적인 대응이 필요하다.

특히 초대형 쇼핑몰 등의 경우 유명 업체가 낮은 임차료로 입점하고 시행사가 임대료를 보조해 높은 수익률이 나는 것을 마치 그 업체가 직접 높은 월세를 부담하고 있는 것으로 오인하는 경우도 있을 수 있어 주의가 필요하다.

사후에 적극적인 권리행사를 한다 하더라도 많은 시간과 비용이 수반되므로 투자자들은 사전에 사실관계 확인에 만전을 기해야 낭패를 면할 수 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표