[선종필의 상가투자 전략] 독점업종 안전하게 지키기

분양계약서에 특정 지정업종 기재 땐
소유주·임차인 바뀌어도 효력 있어

상가 독점업종에 대한 송사가 끊임없이 일어나고 있다. 보통 상가분양 업체는 업주를 보호하기 위해 중복업종 금지를 내걸고 분양하지만 규정을 제대로 지키지 않거나 모호한 규정 탓에 소송이 잇따르고 있다.

지난달 경기도 A상가 1층 약국의 약사는 2층과 3층 약국 약사를 상대로 영업금지 가처분 신청을 냈다. 1층 약사는 독점지정에 따른 업종보호와 처방전 300건 수준의 매출을 기대하고 월임대료 1000만원을 지불하고 계약을 체결했지만 올해 10월 2층과 3층에 약국이 들어서면서 수입이 대폭 줄었다. 소송에서 3층은 받아들여졌지만 2층은 기각되면서 상가투자자나 임차인 모두 업종지정이나 독점지정에 대한 경각심을 불러일으키고 있다.

이런 사례는 비단 약국뿐만 아니라 치킨점, 미용실, 편의점, 제과점, 커피전문점 등의 업종에서도 흔히 일어난다. 보통 ‘중복업종 금지’ 또는 ‘경업(競業)금지’ 재판으로 불리는 이런 소송의 쟁점은 크게 분양계약서상의 지정업종에 따른 경우와 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정하는 규약에 따른 두 가지로 크게 나뉜다.

분양계약서상의 지정업종에 따른 경우 상가분양 당시 특정 점포의 분양계약서상에 특정한 지정업종이 기재되어 있다면 다른 점포 수분양자들과의 관계에서 서로 특정된 ‘지정업종’을 준수하는 약속을 한 것으로 법원은 해석하고 있다.

하지만 분양공급 이후 시간이 지나 점포별로 소유주가 바뀌고, 임차인도 여러 번 바뀌었다면 문제가 복잡해지기도 한다. 법원은 매매거래를 통해 이전등기와 함께 점포소유권을 취득한 소유주와 새롭게 바뀐 임차인 모두 분양 당시의 중복업종금지 의무를 그대로 부담하기로 ‘약정’한 것으로 간주하는 판례를 내고 있어 투자자나 임차인 모두 주목해야 할 필요가 있다.

즉 시행사가 점포별로 업종을 정해 분양했다면 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 보고 있는 것이다.

분양계약서가 아닌 자치규약으로 업종지정 등을 했으면 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의거한 관리단 규약과 상가번영회와 같은 임의규약으로 나뉘게 된다. 집합건물법상 규약은 규약제정에 동의하지 않은 소유자나 임차인 등이라 하더라도 모두에게 강제된다. 반면 임차인이 중심이 돼서 구성되는 상가번영회 규약의 경우 회원으로 가입하면서 규약에 동의한 회원에게만 강제력을 가질 수 있다는 데서 큰 차이가 있다.

따라서 집합건물법상의 관리규약의 효력범위가 미치는 대상과 임차인 중심의 임의규약인 번영회칙과는 규약의 종류와 규약 제정 주체에 따라 대상과 범위가 달라질 수 있기 때문에 관련 내용에 세심한 주의가 필요하다.

선종필 상가뉴스레이다 대표