재개발·뉴타운, '추가분담금' 주의보 발령

서울 아파트 가격 변동률 추이. 자료=리얼투데이 제공

부동산 경기 침체가 길어지면서 추가분담금 문제로 갈등을 겪는 재개발 사업이 잇따르고 있다. 지분가치 하락으로 조합원 부담을 늘려 조합 내부갈등을 키우는 것은 물론 미분양에 따른 할인분양, 사업비 회수 지연과 이에 따른 금융비용 증가 등 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없는 상황이다.

16일 부동산정보업체 리얼투데이가 경기도 추정분담금 시스템을 이용해 도내 뉴타운 61개 구역과 일반 재정비 30구역 등 91개 구역의 현황을 분석한 결과, 전용 85㎡의 아파트를 분양 받기 위해서 전체 91개 구역 중 70개 구역이 분담금을 내야 하는 것으로 나타났다. 특히 추가분담금이 1~2억 사이 사업장이 33개 구역, 2억원을 초과하는 사업장도 14개 구역에 달하는 것으로 나타났다.

수원시가 지난 1일 재개발사업 구역인 111-2·111-3·111-4·113-2·113-8 구역 등 5개 재개발 구역의 정비 사업비를 추정한 결과, 조합원들이 전용 60㎡(구 25평형) 아파트에 입주하기 위해선 최저 7300만원에서 최고 1억7400만원을 부담해야 하는 것으로 분석됐다.

특히 113-2구역(서둔동 182-1일원 8만8071㎡)의 경우, 평균 종전자산은 1억5700만원으로 평가됐다. 재개발 비례율이 15.8%로 전용 60㎡ 기준 조합원 분양가(1억9900만원)를 고려한 추가분담금 규모는 1억7400만원으로 사실상 개발이 불가능한 수준으로 추정됐다. 이에 따라 113-2구역은 조합해산신청을 한 것으로 알려졌다.

준공을 앞둔 단지에서도 예상치 못한 추가분담금으로 갈등을 빚고 있다. 경기도 부천시 약대 주공 재건축의 경우 미분양으로 공사비 지급이 늦어지면서 공사 중단 상황 직전에 내몰린 상태다. 특히 가구당 1억3000만원의 추가 부담을 떠안게 된 조합원들은 분담금 인하를 요구하며 조합과 갈등을 빚고 있다.

재개발 비례율을 조정하는 구역도 속속 나타나고 있다. 서울 노른자위 뉴타운으로 꼽히는 서울 왕십리 뉴타운2구역도 비례율을 종전 95.06%에서 70.35%로 25% 포인트 가량 줄이는 안을 내놓았다. 이에 앞서 아현3구역은 종전 110%에서 97%로, 금호 19구역 역시 81.34%로 15.33% 각각 내린 것으로 알려졌다.

◆ 자산 가치 하락이 근본 원인

추가분담금 산정에 기준이 되는 재개발 비례율이 산정되는 기준을 살펴보면 추가분담금 증가의 근본적인 이유를 찾을 수 있다. 비례율은 재개발사업에서 발생하는 순이익을 토지 등에 대한 감정평가액의 총합계로 나눈 값((총 분양수입-각종 사업비용)/기존가치 총계)이다. 기존 땅이나 건물로 얼마나 이익을 냈는지 알아보는 수식인 셈이다. 여기서 감정평가액이나 사업비용 등이 고정돼 있다고 가정하면, 결국 변수가 될 수 있는 것은 분양수입이다. 즉 분양가를 높여 잡으면 비례율도 상승하고, 분양가를 내리면 비례율도 같이 내려가는 구조다.

그런데 아파트나 상가 분양은 사업계획을 잡을 당시가 아닌 이후 2~3년 이후에 이뤄진다. 쉽게 말해 부동산 경기 불황으로 아파트나 상가의 자산가치가 하락하면 비례율은 떨어지고 반대면 올라가는 유동적인 기준인 셈이다.

부동산정보업체 부동산114 시세 자료에 따르면 2000년 초부터 2007년까지 거침없는 상승을 거듭했던 서울 아파트 가격은 2008년 2.71% 하락한 이후 2009년 5.89% 반등한 이후 2010~2012년 3년 동안 각각 2.26%, 2.11%, 6.44% 지속적인 하락세를 기록했다. 일반분양을 해서 받을 수 있는 수익이 시세에 비례해서 지속적으로 떨어지고 있다.

반면 종전 자산가치는 감정평가 당시의 가치가 반영돼 고정돼 있고 공사비 등은 물가가 반영돼 시간이 흐를수록 올라가는 구조여서 약간의 시세 가치 하락이 '지렛대효과(leverage effect)'로 작용해 비례율은 큰 폭으로 내려간다. 특히 일반분양분이 비율이 높은 재개발 사업지에서는 현실적으로 일반분양분의 분양을 위해 큰 폭의 가격혜택을 줄 수밖에 없기 때문에 조합원의 비례율은 가파르게 낮아진다.

예컨대 아파트나 상가 등의 일반분양 수익이 100억원이라고 하고 사업비가 50억원, 그리고 종전 자산의 감정평가 가치가 50억원이라고 가정해보자. 시세가 10% 하락해 일반분양 수익이 90억원이 된다고 하면 종전 비례율은 100%에서 80%로 20% 포인트 이상 급락하게 된다.

◆ 주택공급 감소로 희소성 높아질 듯

서울시가 2012년 1월에 발표한 뉴타운 출구전략에 따르면 정부가 사업성 분석을 지원해 조합원 등이 부담하는 추가분담금 등을 사전에 검토하고 사업성이 없을 경우에는 그 동안 들어갔던 매물비용 등을 시에서 지원해 주겠다는 내용이 담겨 있다.

서울시 뉴타운·재개발 실태조사 결과, 사업추진 주체가 없는 130개 구역 중 81개 구역의 지정을 취소한다는 결정이 내려졌다. 이 가운데 사업추진 결정을 한 곳은 35곳에 그칠 정도로 사업성이 희박한 구역이 많은 것으로 드러났다.

부동산 전문가들은 서울 지역 아파트 공급의 70~80%를 차지하고 있는 재개발·재건축 사업의 위축이 장래 수급불균형으로 이어질 가능성이 높다고 평가한다.

리얼투데이 양지영 팀장은 “서울 도심권 등의 선호도가 높은 지역은 재개발·재건축 물량을 제외하고는 공급 물량이 거의 없다”며 “서울 강북 도심의 재개발 물량이나 서울 강남권의 재건축 물량에 희소성이 커질 것”으로 전망했다. 한강 이북 도심권에서는 왕십리뉴타운 등이 노른자 지역으로 꼽힌다. 개발규모가 크고 도심권의 입지적 장점을 갖추고 있기 때문이다.

김현주 기자 [e-mail]