[선종필의 상가투자 전략] 하늘과 땅 차이 상가보증금

보증금도 반환을 전제한 잠재적 채무
만약의 사태 대비 자금유동성 확보해야

상가 보증금은 상가 투자자들이 임차인의 임차료 연체 등과 같은 채무 불이행이 발생할 경우 채권을 확보하기 위해 임대인이 미리 받아두는 담보적 자금 성격도 있지만 상가 투자자의 실투자금을 줄여주는 역할을 한다.

상가 보증금은 업종이나 물건의 성격 등에 따라 하늘과 땅 차이로 형성되다 보니 적정 보증금 수준에 대해서 시장의 시각차가 크다. 보통 월세 임대료의 12개월 내외를 최저 수준 기준으로 산정한다. 이는 임차인의 임차료 연체 3회시 계약 해지에 따른 관리비 담보나 향후 명도소송기간과 이자비용 등을 감안할 때 임대인의 채권 확보 차원의 금액 이상을 확보할 수 있는 수준이 형성되기 때문이다.

하지만 월세 1년분 정도의 보증금으로는 상가 투자시 자기자본 투자금이 많아져 매매거래 금액 가치의 10% 정도로 책정하는 경우가 더 많다. 가령 5억원대의 상가라면 전세가치를 상권에 따라 60% 내외 수준으로 평가해 매매가의 10%인 5000만원을 보증금으로 책정하고 전세가치에서 보증금을 뺀 금액을 상권 수준에 따라 0.8∼1할 수준의 임대료로 책정한다.

자금 규모가 큰 고액 상가 등은 보통의 경우와는 달리 보증금 수준이 크게 달라지기도 한다. 예를 들어 매매금액 50억원대의 상가라면 상가 투자자의 총 투자금액도 커지지만 임차인의 임차료 지불 총액도 커져 임차료 부담이 급격하게 된다. 이런 상황에서는 월세 납부 부담을 줄이려는 임차인의 필요성과 큰 자금을 투입하는 부담을 덜어야 하는 임대인의 필요성이 맞아떨어져 보증금 비율을 2배나 3배 수준으로 조정하기도 한다.

제3의 변수는 금융권 대출이다. 임대인은 자금 사정에 따라 대출을 받는데, 이때 임차보증금의 선순위 설정 여부 등과 연계해 보증금 비율이 달라지기도 한다. 명동과 강남역 등과 같은 상권의 고가부동산은 보증금 비율이 높은 경향이 있다. 실례로 도심권역에 42억5000만원에 매각하는 한 금융점포의 보증금은 12억7200만원, 월세 1500만원으로 통상 보증금 3배 수준의 보증금이 형성되어 있다. 국내 빅3 상권 내 금융점포도 투자금액이 46억5000만원이지만 보증금이 38억원이라 자기자본 8억5000만원으로 월세 750만원을 얻을 수 있다. 이 경우에는 보증금이 통상 수준의 5배에 달하고 연수익률은 10.5%에 이르는 마술 같은 보증금 레버리지 투자기법이 발생하기도 한다.

보증금 레버리지는 대출 레버리지보다 부채적 성격이 덜해 이자 부담을 상쇄한다. 그러나 반환을 전제한 잠재적 채무이기 때문에 보증금 레버리지를 활용할 경우 당장 준비성 현금자산이 아니더라도 임차인 변동 상황에 대처할 자금 유동성을 확보해야 하고, 간주임대소득 관리 범위를 따져 비율을 조절해야 안전한 투자가 될 수 있다.

자기자본 조달능력이 부족한 투자자가 보증금 레버리지를 극대화해 고수익만 좇을 경우 예측하지 못한 임대차 환경 변화 발생 시 적절히 대응하지 못할 수 있어 투자자금에 대한 설계를 꼼꼼히 계산해봐야 한다.

선종필 상가뉴스레이다 대표