[선종필의 상가투자 전략] 비즈니스호텔 투자 주의보

외국인 관광객 비해 객실 부족… 신축 러시
공급 과잉 후유증 앓는 오피스텔 재판 우려

2012년 1만3000실 수준이던 전국 오피스텔 입주물량이 2013년에는 3만2898실에 달하면서 공급 과잉론이 심화하고 있다. 이런 탓에 매매가와 월세 수준도 떨어지고 수익률도 하향추세를 보이고 있다. 게다가 올해 입주 예정물량도 4만여실에 달해 수익률은 더욱 하락할 전망이다.

전세난 해소를 위해 도입했던 주택임대사업 활성화 대책이 시장에서는 정책 의도와는 동떨어지게 소형 원룸에 집중되면서 중소 금액으로 투자할 수 있는 오피스텔이 공급 러시를 이뤘다. 이로 인한 후유증으로 임차 경쟁력이 떨어지는 곳을 시발점으로 공실 장기화와 임차료 약세, 수익률 악화, 매매가 하락, 손절매, 가치 하락 등과 같은 사이클이 시작되고 있는 것이다.

수익형 부동산시장의 한 축으로 각광받던 오피스텔의 추세 흐름 비슷하게 비즈니스 호텔 투자에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다.

2012년까지 서울의 호텔 객실은 2만7112개 수준에 머물렀지만 2013년 6월 기준으로 서울에 신축되고 있는 호텔이 88곳 1만3487실에 달하고 있다. 게다가 업계 추산으로는 30여개 이상 최소 1만실이 넘는 물량이 추가 공급될 것으로 예상하고 있다. 올해는 2012년까지의 누적 총 객실 수를 훌쩍 넘는 물량 공급이 이뤄지게 되는 셈이다.

오피스텔의 공급 러시처럼 호텔이 급속하게 늘어난 데는 한류 붐과 함께 늘어나는 외국인 관광객의 수요에 비해 객실이 부족하다는 판단에 따라 국토교통부가 2012년 7월 호텔 건립 시 각종 규제를 풀어준 것이 한몫했다.

또한 서울연구원은 지난해 6월 ‘중장기 숙박수요 및 공급분석’ 보고서에서 2013년 서울시 외국 관광객은 1242만명에 4만8915 객실이 필요한 반면 객실 공급은 3만3124실에 그쳐 1만5791실이 부족할 것으로 전망했다. 2017년에는 1927만명으로 늘고 숙박수요 7만5874실에 객실공급이 5만1423실에 불과해 지속적인 객실부족을 예상했는데, 이런 전망도 비즈니스 호텔 공급 러시를 촉발시켰다.

하지만 2013년 11월까지 관광 목적 중국인은 292만8917명으로 전년 동기대비 55.4%가 늘어난 반면 일본인 관광객은 242만5333명으로 24.3%가 감소하면서 전체적으로 전년 동기대비 4.4% 성장하는 수준에 머물러 서울연구원의 예상치인 11.6% 증가에 훨씬 못 미쳤다. 특히 서울 지역 호텔 요금 수준을 지불할 수 있는 주요 숙박 대상인 일본 관광객의 급감과 함께 명동 등지의 화장품 가게를 이용하는 고객도 저가형 중국인 관광객으로 바뀌고 있다.

오피스텔이 시류에 편승해 우후죽순 공급 러시를 이루다 후유증을 앓고 있는 것처럼 호텔 상품도 이런 후유증을 겪을 수 있어 투자 주의가 필요하다.

선종필 상가뉴스레이더 대표