[선종필의 상가투자 전력] 수익형 부동산 수익률 꼼꼼히 따져야

“안정적 수익” 장밋빛 홍보에 혹해선 안돼

그동안 수익형 부동산의 대표 격은 아파트 개발 바람을 타고 동반성장하던 단지 내 상가와 대규모 택지개발지구를 중심으로 투자 열기가 일었던 근린·중심상업용지 상가, 대규모 상권에 우후죽순 들어서던 테마 쇼핑몰이었다.

하지만 베이비부머의 은퇴가 가속화되면서 노후 자금 마련을 위한 수익형 부동산에 대한 관심이 증가하고 있다. 수익형부동산의 대표주자는 ‘외국인전용 오피스텔’이다. 이 상품은 주한미군에게 임대를 놓고 안정적인 수익을 올릴 수 있다고 해서 투자자들이 많이 찾고 있다. 휴양지 휴가와 임대수익을 표방한 ‘분양 호텔’ 상품과 대기업이 임차인으로 운영하는 수익확정보장형 ‘대기업 테마상가’ 등도 수익형 부동산 상품으로 등장하고 있다.

이들 상품은 연수익률 18% 보장 등 ‘고수익률 보장제’와 큰 금액을 들이지 않고 투자가 가능하다는 ‘소액 실투자금’, 투자자가 큰 신경 쓸 필요가 없는 ‘운영·임대 대행’ 등을 내세우며 투자자들을 유혹하고 있다.

하지만 투자자들은 분양 업체의 장밋빛 전망 외에 숨겨진 ‘장미의 가시’를 이해하지 못하면 자칫 큰 손실을 초래할 수도 있어 주의가 필요하다.

주한미군대상 숙소임대사업 분양업체인 A사는 분양가격이 2억3800만원이지만 분양가 중 70%인 1억6660만원을 대출받아 투자하면 수익률이 18%가 넘는다고 홍보하고 있다. 또한 임대공실 우려를 해소하기 위해 2년간 수익을 보장하는 수익률 보장제를 제시하기도 한다. 하지만 이는 과도한 대출을 통한 수익률 상향 효과를 낸 것이고, 임대료 산정 부분도 미군과의 임대차 계약에 근거하기보다 자의적 수준이다.

제주의 호텔 관련 상품도 연 11% 수익을 보장하고 전문위탁관리를 통해 신경 쓸 필요가 없다고 홍보하고 있지만 속을 들여다보면 60%에 달하는 과도한 융자를 활용해야 가능한 수익률이다. 또한 분양업체가 보장하는 수익률 보장기간 이후에는 보장되는 내용이 없어 객실가동률과 요금 등에 따른 실질적인 수익실현만 가능한 구조다.

게다가 해외 관광객 증가에 따른 호텔건립 붐에도 최근 독도 문제나 일본 우경화 현상, 환율 등으로 일본 관광객이 감소해 서울지역의 호텔 경영도 어려움을 겪고 있는데, 이 같은 장밋빛 홍보에는 이런 내용이 빠져 있어 투자에 신중해야 한다.

테마 쇼핑몰도 슬럼화된 상가를 살리기 위해 대형 유명업체들을 임차인으로 들여 상권 활성화를 꾀해 겉으로 보기에는 상권이 부활하는 것 같은 느낌을 주고 있다. 그러면서 2∼5년간 수익 10∼12% 지급을 보장하고 있지만 대형업체가 직접 지급하는 임차료가 현저하게 낮은 금액이라는 사실이 누락되어 있다. 이는 따지고 보면 임차인의 임차료가 아닌 투자자의 분양대금으로 업체가 수익을 보전해주는 꼴이 된다.

수익형 부동산은 눈앞의 수익률보다는 안정성이 기본이 되어야 한다. 또한 임차인과의 계약 내용을 꼼꼼히 챙기되 투자상품에 문제가 생길 경우 추후 독립적인 운영이나 개인적 임대가 가능한지를 사전에 체크해야 리스크를 줄일 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

선종필 상가뉴스레이더 대표