상권 미성숙 원인…계란이 먼저 닭이 먼저?

전매 차익 노리는 상가개발업체 퇴출될까

행정중심복합도시(이하 행복도시)내 정부청사나 정부출연연구기관 등 공공시설의 꾸준한 입주에도 불구하고 종사자들의 생활편익시설인 의료,판매,금융 등의 인프라 착공이 부진하면서 공무원과 입주민들의 생활불편 개선 필요성이 꾸준히 제기되고 있다.

24일 관련업계에 따르면 2013년 말 기준 행복도시에는 모두 191필지 40만3000㎡의 상업용지 공급이 이루어졌으나, 이중 건축허가건수는 71건으로 공급필지수 대비 개발건수 비율은 37% 수준에 불과해 많은 공급용지들이 빈 땅으로 남겨져 있다.

이에 행정중심복합도시건설청(이하 행복청)과 LH세종특별본부가 상가개발을 활성화 시키기 위해서 행복도시 내 상업용지 매각 방식을 그간의 최고가 낙찰제에서 조건부 매각방식으로 변경하겠다고 나서면서 대통령 보고까지 이루어짐에 따라 업계의 평가가 우려와 긍정으로 엇갈리고 있다.

행복청과 LH세종특별본부의 조건부 매각방식의 큰 골자는 조기착공이 가능한 실수요자를 중심으로 상업용지를 공급하기 위해 최고가낙찰제 대신 설계공모나, 착공 시기를 명기하는 조건부매각 방안을 추진하고 수요자가 토지를 매입할 자금을 어떻게 조달하는지 토지대금납부 방식도 매각 조건으로 검토하겠다는 방침이다.

이와 관련, 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “행복청과 LH가 공급 방식을 변경하려는 이유 중에는 최고가 낙찰제의 단순방식으로만 공급을 하다 보니 개발의지가 없는 일부 투기성 자금이 상업용지 매입을 추진하고 시세 상승을 통한 매매차익을 추구하다 보니 개발이 더디다는 현실 인식이 작용하고 있다”고 말했다.

이어 “공급조건 변경 추진의 또 다른 명분은 최고가 낙찰제로 공급하다 보니 낙찰가 경쟁이 치열해져 토지낙찰가가 상승하고 이로 인해 연쇄적으로 상가분양가나 임대가격이 상승해 고임대료를 해결하기 위해 결국 물가인상과 같은 부작용으로 이어지고 있다”고 말했다.

업계 또 다른 관계자는 “종사자들 상당수가 원거리에서 통근교통에 의존해 출퇴근을 하고 있고 가족단위 집단이주 등이 활성화 되지 않아 상가개발을 위한 상권성숙이 더딘 상태라 개발을 서두를 경우 토지비용 외에도 공사비와 사업 등 투입비용이 커지기 때문에 공급시기 저울질과 공급부진 후유증을 고려하지 않을 수 없다”고 하소연했다.

이어 “행복도시뿐만 아니라 수도권 택지개발지구를 중심으로 토지계약금 수준으로 낙찰을 추진해 프로젝트파이낸싱(Project Financing) 방식으로 사업을 추진하되 사업준비 과정 중 프리미엄을 노리고 양도-양수 업무를 병행해 재매수자가 나타나면 전매 프리미엄을 인정하지 않는 공급조건을 피하기 위해 비영수 현금 프리미엄으로 이익을 추구하고, 전매가 원활하지 않은 경우 부동산 추이를 살피며 토지중도금 등을 연체하거나 토지대출을 활용해 시간을 끌고 있는 업체들도 있다”고 덧붙였다.

실제 LH 등은 토지낙찰 후 전매차익을 막기 위해 최초 토지낙찰자 명의변경을 매매 계약인 경우 금지하고 있지만, 업체들은 이를 피해 비영수 현금거래를 통해 낙찰토지를 매매하고 있는 것으로 알려졌다.

선종필 대표는 “행복도시 내 상가개발 부진과 관련된 현상은 행복청 시각과 업계의 시각이 모두 양존하고 있다”며 “상권은 아직 미성숙하고 최소수요를 겨냥한 입지선점형 상가를 중심으로 공급에 나서고 있기는 하지만 1층 기준 3.3㎡당 3000만원 이하 상가를 찾아보기 어려운 상황”이라며 “개발업체의 공급가 산정에는 최고가 낙찰제 공급방식에 따른 채산성을 맞추기 위한 가격산정이 작용하고 있다”고 설명했다.

이어 “차제에 장기적 관점에서 주요 신도시나 택지개발지구내 상업용지 공급방식을 바꾸는 것이 필요하다”며 “설계공모는 디자인적 요소에 국한되어 일부 상가활성화에 도움은 되겠지만 직접적 영향은 크지 않은 반면 착공의무일 규제나 토지대금납부방식 심사등과 같은 제도들은 채무의존형 개발업체의 시장퇴출에 도움이 될 수 있다”고 평가했다.

그는 또 “최고가낙찰제 외에 상가분양가 연동심사제 등과 같은 조건을 강화할 경우 실개발 수요자 중심으로 상가개발을 촉진하고 임대료 안정 등과 같은 긍정적 효과를 기대할 수 있다”고 조언했다.

김현주 기자 [e-mail]