[선종필의 상가투자 전략] 임대환경 변화 대처

전월세 소득 과세… 포트폴리오 재구성을

베이비부머(1955∼1963년생)의 은퇴가 가속화하고 있지만 노령인구의 고용시장 재흡수 기회가 바늘 구멍처럼 좁다. 은퇴세대 중에는 자본의 규모에 맞춰 창업이나 오피스텔, 상가 등과 같은 수익형 부동산을 통한 노후 생활자금 마련을 위한 움직임들이 분주해지고 있다.

하지만 최근 들어 연이은 임대환경의 변화로 준비 없는 임대사업 진입의 경우 예상치 못한 곤란을 겪을 수 있어 임대환경 변화에 대한 이해가 필요하다. 변화하는 제도 움직임에 따른 포트폴리오를 재구성하기 위한 관심이 필요하다는 얘기다. 주요 변화 내용을 정리해본다.

우선 2·26 전월세 임대차 시장 선진화 대책에 따른 임대사업자의 혼란이 주목된다. 1주택자는 기준시가 9억원 초과 주택 여부에 따라 현행은 신고 월세소득은 과세, 전세는 비과세하던 것에서 2014년 5월 신고하는 작년 소득부터 과세 확대, 전세 비과세로 바뀐다.

2주택자는 연간 임대소득 2000만원 이하일 경우 현행 신고한 월세소득에 대해 과세하고, 전세는 비과세하던 것이 2016년부터 전월세 소득에 대해 과세(세율 14% 분리과세)한다. 2000만원 초과에 대해서는 전세도 2016년부터 과세(세율 6∼38% 종합과세)로 바뀐다.

상가 권리금도 제도화될 가능성이 커진다. 정부와 민주당 민병두 의원이 권리금을 제도권으로 끌어들이겠다는 취지로 그동안 임차인 간의 거래에서 ‘권리금은 인정치 않음’이라는 문구로 개입을 꺼려왔던 임대인들을 이해관계의 당사자로 편입시키는 방향으로 법안 개정을 추진 중이다.

민 의원은 ‘상가권리금 보호를 위한 특별법’에서 권리금 계약서 작성을 의무화하고 국세청에 확정일자 등과 같은 신고 후 임대인에게 계약내용을 통보하는 방식으로, 정부안은 권리금 표준계약서 작성을 권고사항으로 하고 권리금 회수를 위한 임차인의 영업기간 보호기간을 강제하는 방향이다. 그동안의 권리행사에 제약을 받게 되는 수준 등에 대한 구체적인 계획 없이 발표된 개정안으로 임대인의 볼멘소리가 커지고 있는 상황이다. 임대인의 불법 관리·감독 책임도 커졌다. 3월 대법원은 서울 관악구의 한 건물에서 성매매가 이뤄지는 사실을 알고도 안마시술소에 건물을 임대해준 혐의로 기소된 임대인에게 벌금 1000만원과 추징금 2억1800만원을 선고했다. 건물을 임대한 후 불법행위가 있는 사실을 알게 됐는데도 건물 제공 행위를 중단하지 않고 계속 임대하는 경우도 성매매처벌법상의 처벌 대상으로 본 것이다. 임대인은 임대를 준 안마시술소에서 성매매가 이뤄진다는 사실을 확실히 알지 못했다고 항변했지만, 법원은 성매매 영업은 미필적 인식으로도 충분하다며 원심판결이 정당한 판결이었다고 밝혔다. 임대인이 앞으로 더욱 신경 써야 할 부분이다.

선종필 상가뉴스레이더 대표