선임대 완료 상가의 허와 실 따져보기

[선종필의 상가투자 전략] 임대인의 계약 당사자가 시행사인지 꼭 확인을

상가 투자 시 취득 후 임대공실이 나거나 예상보다 임대료 수준이 낮게 형성돼 마음고생하는 경우가 있다 보니 투자자에게는 선임대가 완료된 점포는 사막에서 만나는 오아시스 같은 느낌을 준다. 이런 경우 분양 계약만 체결하면 조만간 준공이 나고 예정했던 월세가 꼬박꼬박 들어오는 단꿈을 꾸게 되지만 의외로 속칭 ‘가라’(가짜) 임대차 계약과 같은 함정도 있기 때문에 주의해야 한다.

선임대 계약은 보통 입주까지 남은 기간이 많아 전체 보증금 대비 계약금의 비중이 크지 않은 수준으로 계약한다. 500만원이나 1000만원 정도의 계약금을 걸고 임대차 계약을 체결하는 식이다.

이런 선임대 점포는 투자자가 수분양 계약을 체결하게 되면 계약 당일이나 수일 내에 해당 점포의 보증금 중 계약금을 분양자에게 인도한다. 하지만, 입주 지정일이 도래해 임차인에게 입점과 보증금 잔금 납부를 요구하면 계약자가 “개인적 사정이 생겨 부득이하게 입점이 불가능하다”는 통보와 함께 “계약금을 포기하겠다”고 하는 경우가 종종 발생한다.

실제 임차인이 개인적 사정이 생기는 경우도 있지만, 임대차 계약을 제3의 인물을 내세워 영업사원이 하는 ‘가라’가 문제가 된다. 투자자는 보증금 잔금의 수령과 월세 소득을 기대하다 날벼락을 맞는 꼴이다.

이런 게 횡횡하는 정도까지는 아니지만 투자자는 ‘가라’를 피하기 위한 검증 노하우를 배워야 한다.

첫째, 투자자는 선임대 계약과 관련한 임대인의 계약 당사자가 분양계약서의 계약 주체인 시행사인지를 확인해야 한다. 분양상가의 경우 건물등기가 나지 않았기 때문에 소유권에 대한 등기 표현이 모호하다 하더라도 정상적인 임차인이라면 시행사와 체결한 계약서가 있어야 한다.

둘째, 해당 선임대 계약과 관련한 계약금 입금과 관련해 시행사의 통장으로 입금된 임차인의 송금 내용을 직접 확인하는 것이 좋다. 정상적인 선임대 계약이었다면 계약금 송금은 당연히 계약의 주체인 시행사 통장으로 해야 한다.

셋째, 반드시 선임대 임차인과 대면해 임차 의지를 확인해야 한다. 이때 해당 임차인에게 과거 사업경력 여부를 확인해 두는 것이 좋다. 임차인의 경우 신규 초보 창업자일 수도 있으나 과거 창업 경력이 있다면 얼마간 안심해도 된다.

넷째, 약국과 같은 특수업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증을 확인해야 한다. 자격증을 구비해야 영업할 수 있는 업종은 임차인의 자격 여부 확인을 통해 안전판을 마련하는 것이다.

다섯째, 보증금 계약금의 비중이 지나치게 작은 선임대 계약을 너무 신뢰하지 말아야 한다. 보증금 계약금의 비중이 상당한 수준이라면 영업 담당자가 ‘가라’ 선임대를 통해 취할 이득이 없기 때문에 피해 예방이 가능하다.