[기고] 주택정책의 방향과 소비자 선택

우리나라는 2011년 기준으로 노인 빈곤층이 50%에 달하고 경제협력개발기구(OECD) 회원국의 4배에 이른다. 가계부채는 1000조원을 훌쩍 넘고 이 가운데 주택담보대출은 400조원을 넘는다. 세계 금융위기 이후 미국 등 선진국에서는 매년 감소하고 있는 가계부채가 우리는 8%대로 꾸준히 증가하고 있고, 부채 건전성을 나타내는 가처분소득 대비 부채 비율은 163%로 독일 93%, 미국 115%, 영국 150%은 물론이고 OECD 평균 136%보다 높은 것으로 나타났다. 하우스푸어(부채가 많은 주택 보유자)는 50만명 정도에 이르고 대출이자 연체율도 지속적으로 증가하고 있다.

김용희 서울사이버대 교수·부동산학

7·24 부동산대출 규제완화 정책에 이어 9·1 부동산시장 활성화 대책이 또 나왔다. 재건축 가능연한을 40년에서 30년으로 10년간 축소하고, 향후 3년간 대형택지 공급을 중단하겠다고 발표했다. 이번 정책은 주택가격 변동의 출발점이 되는 강남의 재건축시장을 겨냥하고, 주택가격은 수급의 문제라는 인식하에 공급을 감소시켜 장기적으로 시장의 회복을 기할 것이라고 본 것이다. 사실상 디플레이션이 감지되는 한국 경제의 현실을 감안하면 조로현상이 두드러진다고 생각된다. 선진국으로 진입하기도 전에 성장 둔화 현상이 나타날 조짐이 있고, 여러가지 상황을 감안할 때 부동산시장을 회복시키는 정책이 추가적으로 발표된 것은 합당한 조치로 보인다.

그러나 지속적인 규제 완화가 또다시 부동산투기를 불러올 수 있다는 우려도 나온다. 가진 자들의 호주머니를 불리고 전세가격을 상승시켜 또 서민 생활만 어렵게 만드는 것이 아닌가 하는 걱정도 충분히 이해할 수 있다. 하지만 눈덩이처럼 불어난 가계부채와 하우스푸어 문제 등을 감안하면 주택시장의 불안전성을 그대로 두고 재정안정이나 서민 생활안정을 기하기에는 어려운 것이 현실이다.

문제는 지금부터이다. 주택시장의 회복을 유도하기만 해서는 제반 문제가 해결되지 않는다. 왜곡된 시장구조를 정상화시켜 나가야 한다. 즉 하우스푸어의 주택을 자금이 여유있는 일반 임대사업자들이 구입하도록 시장을 유도해야한다. 이제 부동산투기 시대는 지났다, 과거 부동산대박의 시대는 성장률이 안정되고 인구가 감소하고 있는 현실을 감안하면 더 이상 기대하기는 어렵다. 만일 주택부채 때문에 어려움을 겪고 있는 경우라면 속히 주택을 처분해야한다. 그리고 부채로 처분할 주택을 단기부동자금 700조원의 자금시장이 수용하도록 유도해야 한다.

정부는 임대업자들이 안정적으로 임대사업을 할 수 있도록 유도해야 한다. 또 다시 임대주택선진화 방안 같은 반시장적인 정책이 나와서는 곤란하다. 금리는 낮고 주식시장은 불안정성이 항상 존재한다. 소득 흐름과 자원 배분이 정상화돼야 한다. 경제주체는 합리적 선택을 한다. 기회비용이 동일해지도록 선택하는 것이 합리적 선택이다. 그 합리성을 유도하고 담보하는 것은 정부의 정책이고, 소비자의 현명하고 합리적인 판단이다. 주택시장의 정상화, 경제의 안정적 성장, 그것은 정부의 정확한 진단과 처방, 그리고 소비자의 합리적 선택이 같이 공유될 때 가능하다.

김용희 서울사이버대 교수·부동산학