[선종필의 상가투자 전략] 잘 챙긴 계약서가 안전장치

계약내용 꼼꼼히 확인해야 업체와 분쟁 예방할 수 있어

상가는 지역과 유형에 따라 양극화 현상이 심하고 분양업체의 일방적인 마케팅 광고에 현혹되다보면 자칫 낭패를 볼 수 있으니 투자에 임할 때 각별한 주의를 기울여야 한다. 특히 투자 결정에 따른 상가계약서 작성 시 꼼꼼히 계약내용을 확인해야 분양업체와의 분쟁 소지를 사전에 예방할 수 있다.

먼저 상가계약서에 입점 예정일이 명시되어 있는지 확인해야 한다. 입점 예정일 조항은 향후 지체보상금 산정이나 계약해제 시 중요한 기준이 될 수 있다. 따라서 준공시점이 아예 명시되어있지 않거나 ‘착공일로부터 ○○개월’ 등 해석하기 혼란스러운 표현에 대해서는 정확한 입점 예정일로 수정을 요구해야 한다.

투자자금계획에 차질을 빚을 수 있는 대출금 관련 부분도 반드시 체크해보는 것이 좋다. 가령 잔금 부분에 있어 분양업체에서 책임 하에 금융대출을 알선해준다 해도 은행권에서의 대출금은 잔금보다 훨씬 밑돌 수 있으니 잔금 비중이 생각보다 높다 싶으면 대출 발생 은행권 담당자를 계약 전 만나보는 것이 좋다.

최근 은행권에서의 상가 대출비율은 과거 30% 수준 내외에서 40% 이상으로 커지고 있는 상황이고 금리 또한 저금리 기조로 3% 중반대 내외로 형성되고 있지만 업체의 설명에서는 개인 신용도와 연계된다는 점을 누락하여 설명하는 일이 많기 때문에 금리상황에 대한 부분도 사전 체크가 필요하다. 중도금 납부일정에 대해서도 건축공정에 준한 산정인지 따져봐야 하며 연체시 이자율 계산도 합당한지 살펴봐야 한다.

통상 계약해지 부분도 분양업체에 유리하게 되어 있다. 가령 분양받은 사람의 연체기간이 약정기간보다 초과했다면 분양업체의 일방적인 계약 해지가 가능하며 이런 경우 분양받은 사람이 납부한 분양금액의 10%를 위약금으로 물게 하고 기타 추가 손실비용을 뺀 금액만 분양자에게 돌려준다는 불합리한 내용이 있는 경우들도 있으며 일부 업체에서는 계약해지 시 위약금과 별도로 연체료 반환도 하지 않는다는 조항을 넣을 수도 있으니 이런 점 또한 유의해야 한다.

그러나 분양업체의 과실로 분양자가 계약을 해지할 수 있는 조항은 대체로 아예 빠져있을 수 있다. 수익률 보장이나 임대 확정 등 분양업체와 상담 중 오갔던 조건들과 상권 활성화 목적으로 걷는 개발비 사용 내용 공개 부분도 마찬가지다. 결국 분양업체가 약속을 이행하지 못해도 계약서상에 근거가 남지 않아 법의 보호를 받지 못할 수 있다.

계약 시 면적과 공부상의 면적이 다르게 나오는 사례도 있으니 그 차이만큼 반환이 가능하도록 특약사항(서면작성)으로 분명히 짚고 넘어갈 필요도 있다.

일반적으로 상가 계약자들은 투자 결정 후 계약서상의 내용에 대해 주의를 기울이지 않고 분양 현장에서 보여지는 분위기에 편승한 나머지 계약서에 도장을 찍는 경우도 꽤 있다. 특히 업체에서 공급하는 계약서가 대부분 인쇄물로 되어 있어 개략적인 이해만으로 도장을 날인하는 경우가 많지만 인쇄물이라 할지라도 수정이나 정정날인 등을 통해 필요사항을 추가 기재하는 것을 요구해 권리를 보호받을 수 있어야 한다. 아울러 분양 계약 전 분양 사업자가 공정위의 승인을 받은 표준 약관을 사용하고 있는지를 확인할 필요가 있다.