[선종필의 상가투자 전략] 재생상가 투자 장·단점

규모 작아 초기 투자금 낮은 이점
상권형성 안돼 원금 손실 보기도

재생상가는 지역 내 상가 콘셉트 불일치나 개발과정 중 불협화음 등으로 제대로 상가 기능을 하지 못해 몰락했던 상가를 정비해 새로운 사업주가 새롭게 공급하는 상가다. 주로 전문상가를 중심으로 한 등기분양도 있지만 임대상가의 지분제 분양 등도 많은 편으로, 서울 강남역과 동대문, 남대문, 명동, 건대입구 등 상권이 화려하고 유동인구가 풍부한 지역 등에서 많이 나타나고 있다. 공실이었거나 의류몰에서 푸드코트 콘셉트로의 변경 등이 대표적이다.

재생형 상가는 주로 한 건물 안에 특정업종의 점포들로 특화해 리노베이션(개보수)하면서 공급되는데 과거에는 점포 면적이 0.8∼2.5평 정도로 작고, 분양가도 3000만∼5000만원대로 쌌지만 최근 들어서는 점포의 경쟁력 제고 차원에서 과거 점포를 대여섯 개씩 합해 면적을 키우는 방식을 쓴다. 또 이렇게 분양되는 상가들은 주로 기존 건물의 일부 층을 개조해서 재분양하는 상가들이 많다. 그런데 이들 재생상가가 분양 초기 높은 임대료를 받고 재임대하도록 알선해주겠다는 말과는 달리 상권을 제대로 확보하지 못해 입점률이 50%에도 못 미치는 등 투자 자금이 묶이는 사례도 종종 발생한다. 또 재생상가는 일반분양 당시 분양에 실패했거나 일부 임대 후 상권 형성이 안 돼 전문업종으로 전환한 경우가 많아 위험 부담을 안은 경우도 많다. 특히 소액 투자가 가능한 재생형 전문 콘셉트상가는 상권 내 일반적인 점포보다는 규격이 작아 분양가 총액이 낮은 이점이 있는 반면 분양 뒤 상권 미활성화로 투자원금도 못 건지는 사례가 많으므로 주의해야 한다.

아울러 대체로 여러 호실을 통폐합하다 보니 등기가 다소 복잡한 경우도 있고, 지분등기로 등기되는 경우들도 많아 재산권 행사에 제약이 있다. 장기임대 분양형인 경우 시행사에 문제가 생길 경우 채권 변제순위가 밀려 분양대금 안전을 담보하기 어려운 측면도 있다.

따라서 이미 상권이 활성화되어 있는 지역이 아니거나 중소 규모 리노베이션 상가에 투자할 경우 몇 가지 유의해야 할 사항이 있다. 첫째, 상권이 활성화될 수 있는 조건이 형성되어 있는지 현장답사와 인근 상가분양 및 임대현황을 통해 점검하는 일이다. 유동인구나 상주인구는 어떻게 되는지, 교통 접근성은 좋은지, 지역 및 해당건물의 인지도는 높은 곳인지 등을 미리 답사를 통해 알아봐야 한다. 주변 오피스 등의 상주인구 등이 해당 상가를 이용하는 빈도와 테이블 회전율을 지나치게 크게 잡는 것은 위험한 판단이 될수 있어 주의가 필요하다.

둘째, 상권 전망을 봐야 한다. 현재 활성화된 상권이라도 인근에 신상권이 형성되거나 향후 개발변수가 별로 없다면 상권이 쇠퇴할 가능성도 있다. 현재 상권이 개발 초기 지역으로 향후 발전이 예상되는 지역이 투자에 있어 가치를 지닌다.

셋째, 상권이 활성화된 곳이라도 경쟁 전문상가의 여부를 확인해야 하며 일반 개별 상가와의 분포 및 경쟁력에서 우위를 점할 수 있는 운영시스템인지 확인해야 한다. 경쟁 상가의 출현 가능성이나 또는 해당상가의 상대적 경쟁력에 관한 객관적 지표가 필요하다.

넷째, 인근 분양가 및 임대료 시세에 비추어 재임대할 경우 투자금액에 대한 수익률이 어떻게 되는지 따져봐야 한다. 마지막으로 업체의 신뢰도를 점검해야 한다. 개발업자의 신용도나 실적, 경력, 자금확보 방안, 향후 임대계획 등에 대해서 현실성이 있는지 확인한다.