[선종필의 상가투자 전략] 상가임대차 계약시 다운계약서

임대·임차인 이점만 생각해 계약
상호 이익관계 지속 기대는 위험

상가임대차 계약 시 아직도 임대인과 임차인이 각각 자신에게 유리한 이점만을 생각하고 다운 계약서를 작성했다 추후에 문제가 돼 골머리를 앓게 되는 일들이 왕왕 벌어진다.

상가임대차 다운 계약서를 통해 임차인이 얻는 이득은 다음과 같다. 첫째, 상가임대차보호법 보호 범위를 넘어서는 계약일 때 보증금 등을 낮춘 다운 계약서로 임대계약기간 5년 보장을 요구하거나 월세 인상률을 연 9% 이내로 묶어둘 수 있다. 둘째는 정상임대계약보다 금액을 조금 낮춰 계약을 하는 대가로 이중계약서를 작성해 실 임대료를 인하하는 이점이 생기는 경우도 있다. 임대인의 입장에서는 실제 임대소득보다 낮은 임대수익을 신고함으로써 소득세 탈루가 가능하다는 게 다운 계약서를 쓰는 가장 큰 이유다.

하지만 임대인과 임차인 모두 임대차기간 중 이런 상호이익관계가 지속하리라는 보장은 없다. 그렇다면 공생관계가 지속적으로 유지되지 않으면 어떤 일들이 생기나. 필자가 최근 상담한 경우를 통해 임대인과 임차인의 불협화음 시 발생하는 문제를 알아본다.

상담 케이스는 10년 전 이중계약서를 통해 임대계약을 맺은 상태에서 5년여가 지난 시점에서 재계약을 체결할 때 임차인이 다른 채무로 인해 보증금 압류가 우려되니 친척 명의로 재계약하면서 전 계약처럼 이중계약서를 썼다. 이후 자금사정이 악화한 임차인은 갑자기 태도가 돌변해 다운 계약서상의 임대료만 납부하고 정상계약서와의 차액 납부를 거부했다. 이에 임대인이 임대차계약서를 정상화하려고 해도 임차인이 면담을 거부하면서 지난 시간 동안의 임대수입 누락의 약점을 물고 늘어졌다. 두 번째 재계약을 앞두고 정상계약서 작성을 거부한 임차인은 권리금을 물어주든지 계속해서 낮은 임대료로 재계약을 체결할 것을 요구했다.

사례에서 보면 임대차계약 환경은 체결 당시의 임대인과 임차인의 지위나 경제적 상태 등이 모두 변할 수 있음을 알 수 있다. 임차인에게 잡힌 약점 때문에 시달린 임대인은 과거 세금누락 부분을 자진신고하고, 대신 5년간 정상임대료의 미납 월세를 보증금에서 차감하고 부족한 부분에 대해서는 민사소송을 검토 중이다. 동시에 두 번째 5년의 임대차계약을 연장하지 않고, 임차인이 새로운 임차인에게 받을 수 있는 권리금을 못 받도록 하고, 새로 입주하는 임차인과 정상계약을 맺겠다는 생각도 갖고 있다. 이렇게 되면 임차인은 보증금 반환금이 없을 뿐만 아니라 잠정적인 권리금 부분도 챙길 수 없어 상당한 손실을 입게 된다.

결과적으로 이중계약서상의 각자에게 유리한 측면이 오랜 시간 동안 안정적으로 지속할 것이라는 기대는 위험한 것이다. 임대인과 임차인 어느 쪽도 일방적인 이점을 끌고 갈 수 없는 상황이 올 수 있기 때문에 상가임대차 계약에서 가능한 정상적인 임대차계약관계를 유지하는 것이 좋다.