[기고] 서민 울리는 임대사업자의 ‘갑질’

요즘 ‘갑질’ 문제가 뜨거운 논란거리다. 그중 임대사업자와 임차인 간 마찰도 곳곳에서 끊이질 않고 있다.

임대사업자는 무주택 서민이 사는 주택을 공급한다는 점에서 긍정적인 사회적 평가를 받고 있다. 그렇기에 국가는 지금까지 국민의 주거생활을 안정화시키려는 목적으로 임대주택의 공급을 적극 촉진하고 지원했다. 그 방법으로 임대주택법과 그 관련 법률을 지속적으로 개정·보완했다. 그렇다면 개정된 법률이 ‘저소득층의 주거안정’이라는 임대주택정책의 목적 달성에 얼마나 기여하고 있는 것일까.

임대주택법률을 누가 가장 많이 집행하는가에 대한 질문을 던질 때, 당연히 중요한 법률 집행자로서 임대사업자를 꼽을 것이다. 임대사업자가 집행하는 법률의 구체적 사항은 임차인들에게 빠짐없이 전달된다. 이 과정에서 임대사업자와 임차인 간의 관계는 불가피하게 구조적인 ‘갑을관계’로 형성될 수밖에 없다. 갑인 임대사업자는 임차인에게 어떤 형태로든 법률을 집행하면서 집주인 위치를 주장하게 되고, 쌍방 간에 갈등이 나타나면 임대사업자는 임차인의 요구나 정당한 반발에 유리하게 대항하고 있다.

그러나 쌍방 간에 이해갈등 문제로 법적인 소송이 제기되면 임차인들이 임대사업자를 이기기란 바위에 계란치기와 같다. 대부분 가난한 임차인들은 금전적으로 열악할 뿐 아니라 자기의 이익을 보호하기 위해서는 각자가 소송을 제기해야만 하는 큰 난제에 부딪힌다.

대표적으로 임대주택의 건축비는 국토부가 정하는 표준건축비에 따라 산정하는데, 입주 시 임대사업자는 실제로 투입된 건축비보다 크게 부풀려진 표준건축비로 건설원가를 산출해 임대주택의 가격을 책정하곤 한다. 이때부터 임대사업자의 구조적인 갑질이 시작되고, 소송전쟁이 일어난다. 여기서의 문제는 임대사업자가 일방적으로 임대조건의 인상을 요구하는 데 있다.

이순배 선문대 교수·공공재정학

임대주택 관리의 불법적 전횡에 대해 국회는 2012년 12월 18일 임대주택법 제29조 제3항의 ‘임차인대표회의는 자체 의결사항들에 대하여 임대사업자와 협의할 수 있다’는 임의규정을 ‘임대사업자는 임차인대표회의와 협의하여야 한다’는 강행규정으로 개정함으로써 갑(임대사업자)에게 면죄부를 주었다. 당시 입법자는 임대사업자와 임차인 간에 합의가 되든 안 되든 ‘관리비의 징수납부 행위는 중단될 수 없는 속성 자체를 임대사업자가 악용할 수 있는 개연성’을 간과했다.

입주 후 임대주택정책의 실질적 효과는 시장·군수·구청장의 감독권에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 비록 미약한 감독권이지만 그나마 잘 집행되도록 하는 어떤 구체적인 절차, 방법 등이 있어야 하는데 그렇지 않다. 감독권자가 감독을 하지 않고 그냥 방치해도 이를 제재할 어떤 법적 장치가 전혀 없다는 것이 더 큰 문제이다.

이러한 상황에서 국가의 임대주택정책은 정권이 바뀔 때마다 사후관리를 등한시한 나머지 임대사업자의 구조적인 갑질이 줄어들기는커녕 더욱 세련되게 발전하고 있다. 이제 임차인들에게는 무늬만의 임대주택이 아니라 양적·질적인 주거안정을 꾀할 임대주택이 주어져야 한다.

이순배 선문대 교수·공공재정학