[선종필의 상가투자 전략] 가격 왜곡시 현명한 선택은?

미분양 대비한 분양가 이원화·이중가격제
뜨는 곳 일수록 심해… 투자자 협상력이 중요

상가 분양가가 결정되는 과정을 살펴보자. 먼저 업체가 일목요연하게 정리해 놓은 조견표를 보면 여러 이해관계를 반영해 분양가격이 책정된 것처럼 보인다. 공급업체의 입장에서 가장 기본적인 산정방법은 투입 원금인 토지비와 직간접 공사비, 금융비용, 홍보·마케팅·판매비 등을 감안한 뒤 적정한 판매이윤을 더해 가격을 책정하는 것이다. 언뜻 합리적인 것처럼 보이는 이런 원가분석은 책정 방식에 여러 변수가 작용해 분양가 책정을 일률적으로 하기 어렵게 만든다.

토지비부터 살펴보면, 최고가 방식 낙찰로 비슷한 입지에도 공급자별로 대금이 사뭇 달라진다. 직간접 공사비도 공급자별 결재조건과 시공수준 등에 따라 달라지고, 공급자의 자기자본 능력에 따라 사업을 위한 금융조달(이자) 비용 등에서도 현저하게 차이 난다. 따라서 이런 원가계산법을 기준으로 분양가를 책정하는 일은 거의 없다고 해도 과언이 아니다.

그래서 주변 상가의 분양가와 분양 대상 상가 입지의 유·불리 등을 추가해 책정하는 비교평가 방식을 대부분 쓴다. 이 또한 나름 시장원칙에 맞는 듯 보이지만 상가에 투자하려는 소비자가 주의해야 할 부분이 있다. 대표적인 게 공급업체가 미분양을 대비한 분양가 이원화와 이중가격제 정책을 편다는 점이다. 상가 공급과정을 살펴보면 초기 입지가 좋은 점포를 중심으로 분양이 시작돼 나중에는 좋지 않은 점포가 미분양으로 남을 수도 있다. 이에 대비해 초기 공급가격을 상대적으로 높게 책정해 분양가격이 이원화된다. 이중가격제는 공급자가 애초 표시가격에서 할인 폭을 감안해 최초 분양가를 높게 책정하는 정책이다.

이들 정책으로 결국 상가의 표시 분양가는 내재가치보다 현저하게 높아지는 일이 다반사이다. 그렇다 보니 고분양가 논란이 자주 도마에 오르게 된다.

신규 택지개발 지구에서 공급되는 신축상가에 투자하려는 소비자는 초기에 비교적 유리한 입지를 선점할 수 있는 기회 장점과 가격 이원화, 이중가격제의 폐단 사이에 놓인다. 합리적인 투자를 성공시키고자 가격협상 ‘카드’를 들고 공급자와 힘겨루기를 하는 양상을 빚는 배경이다. 시장의 관습적 틀이 이미 이런 양상을 견고하게 굳힌 실정이다.

아파트를 대상으로 하는 분양가 상한제와 같은 특단의 조치를 기대할 수 없는 현 상황에서는 투자자의 협상력만이 내재가치보다 높은 상가 분양가를 피해가는 수단으로 인식될 수밖에 없다. 특히 이런 현상은 유명세를 치르고 있는 위례, 마곡, 세종, 동탄2 등과 같은 대규모 ‘핫 플레이스’ 지역을 중심으로 더욱 심화하고 있어 합리적인 판단을 내려야 하는 투자자의 고민이 깊다고 하겠다.

상가뉴스레이더 대표