3만여 가구 이주대책 ‘발등의 불’… 추가 분담금은 최대 변수

1기 신도시 정비 선도지구 지정

33년 만에 재건축 본격화 돌입
2030년 입주목표 ‘속도전’ 나서
2027년 대규모 이주 겹칠 우려
전·월세 가격 불안 초래 가능성
고령자 많아 분담금 장애 요인

선도지구 외엔 ‘순차정비’ 방침
서울선 목동14단지 재건축 추진

27일 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 정비 선도지구 선정으로 33년 만에 1기 신도시 재건축이 본격화했지만, 추진 과정에서 넘어야 할 산이 많아 보인다. 1기 신도시 정비사업에 돌입하면 매년 2만∼3만가구의 대규모 이주 수요가 발생할 것으로 예상되는 만큼, 업계에서는 철저한 이주대책 마련 및 전·월세 시장 불안요소 억제를 향후 관건으로 꼽는다. 사업성이 떨어지는 지역은 높은 추가 분담금 문제 등이 걸림돌이 될 가능성도 있다.

분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 내 13개 구역 3만 6000가구가 가장 먼저 재건축을 추진하는 '선도지구'로 선정됐다. 사진은 27일 경기도 성남시 분당구 시범단지 우성/현대아파트 모습. 연합뉴스

정부는 ‘2027년 첫 착공, 2030년 입주’를 목표로 선도지구 정비 속도전을 강조하고 있다. 박상우 국토교통부 장관은 “12월에는 그간 관계 기관 등과 협의해 온 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환정비 등의 이주대책과 광역교통 개선방안을 발표할 계획”이라며 “절차가 진행 중인 1기 신도시별 정비 기본계획도 경기도가 차질 없이 연내 승인할 수 있도록 적극 협조할 계획”이라고 밝혔다.

전문가들은 대규모 이주 물량으로 인근 전세시장에 혼란이 발생할 수 있는 만큼, 철저한 대책 마련이 필요하다고 강조한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정부와 지방자치단체가 유휴부지 개발 등의 이주대책과 광역교통 개선방안을 발표할 계획이기는 하지만 3만가구가 넘는 물량의 이주 시기가 2027년 겹칠 가능성이 열려 있는 만큼, 철저한 이주계획을 통해 전·월세 가격 불안에 대비할 필요가 있다”고 제언했다.

정부가 속도를 내고는 있지만 통상 재건축에 걸리는 시간과 추가 분담금 문제 등을 고려할 때 정부 기대만큼 사업이 빠르게 진행될지는 미지수라는 관측도 나온다. 선도지구로 선정되기 위해 추가 공공기여 등을 약속한 단지가 많은데, 이는 사업성에 영향을 줄 수 있는 요인이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현 상황에서 정비사업이 착착 잘될 것이냐 하면 그건 만만치 않은 상황”이라며 “과거와 달리 지금은 재건축 사업의 인허가는 문제가 되지 않겠으나 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있냐가 정비사업 추진의 관건이 될 것”이라고 짚었다.

김인만부동산경제연구소의 김인만 소장은 “정부에서 돈을 다 지원해줘서 추가 분담금 없이 해준다면 일사천리로 가능하겠지만, 현실적으로는 이주까지 가는 것도 10년 넘게 걸릴 수 있다”고 전망했다.

이와 관련해 국토부 관계자는 “사업시행인가에서 관리처분인가로 넘어갈 때 가장 중요한 것이 분담금”이라며 “(분담금 관련) 우려가 큰데, 그런 부분들에 대한 합의에 빠르게 이를 수 있도록 고민을 많이 하고 있다”고 말했다. 이어 “1기 신도시에 고령자들이 많은데, 월 소득이 없는 고령자분들은 (분담금을) 걱정하는 경우가 많아서 이것이 합의에 이르는 데 큰 장애 요인이 될 수 있다”며 “이를 보완할 수 있는 방안을 만들 계획”이라고 덧붙였다.

27일 경기도 성남시 분당구 시범단지 현대아파트 모습. 연합뉴스

정부는 선도지구 외 1기 신도시 정비는 ‘순차정비’에 나선다는 방침이다. 연차별로 정해둔 정비 물량 내에서 순차적으로 재건축을 추진하도록 한다는 계획이다.

1기 신도시뿐만 아니라 서울에서도 대규모 재건축이 추진된다. 양천구 목동지구 내 최대 규모인 목동14단지에 최고 49층 아파트가 총 5181가구 규모로 재건축되는 것이다.

서울시는 전날 제12차 신속통합기획 정비사업 등 특별분과위원회에서 이 같은 내용의 양천구 ‘목동14단지 아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안’을 수정 가결했다고 밝혔다.

이강진·이병훈 기자