자산가들이 강남 아파트 증여에 나선 이유 [뉴스+]

올해부터 증여세 산정 방식 강화
지난해 8월부터 집값 상승세 둔화

#1. 서울 서초구 반포동의 고가 아파트로 꼽히는 ‘래미안 원베일리’ 전용 101㎡는 지난해 10월 14일 63억원(17층)에 1999년생 A씨가 매수했다. 등기부등본을 보면, 별도의 근저당권이 설정돼 있지 않아 63억원 전액 현금으로 거래한 것으로 보인다.

#2. 지난해 2월 80억원에 거래된 서울 강남구 압구정동 현대아파트 전용면적 196㎡ 매수자 역시 30대 초반(1992년생)으로 파악됐다.

지난해 4분기 들어 서울 강남지역의 아파트 증여가 급증한 것으로 나타났다.

최근 증여세에 대한 감정평가 과세가 확대된 가운데 지난해 9월 이후 아파트값이 주춤한 틈을 타 증여 수요가 늘어난 것으로 보인다.

특히 10월엔 서울 서초구 아파트 거래의 절반 이상(55%)이 증여 거래였던 것으로 나타났다.

같은 기간 서울 전체 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중(14.4%)보다 크게 높은 수치다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 세계일보와의 인터뷰에서 "코인이나 스타트업, 사업을 통해 돈을 번 젊은 자산가들뿐 아니라, 부모로부터 증여받은 사람들이 반포, 압구정, 청담 등 안전자산이라고 생각하는 지역에 투자를 분산하고 있다"고 설명했다.

5일 한국부동산원의 아파트 거래 원인별 통계에 따르면 지난해 10월 거래된 서울 아파트 6926채 가운데 1000채(14.4%)가 증여 거래였다.

이 같은 증여 비중은 2023년 10월(7.9%)의 1.8배로, 2022년 12월(29.9%) 이후 가장 높은 수준이다.

서울 25개 구 가운데 증여 비중이 가장 높은 곳은 서초구였다. 지난해 10월 서초구 전체 거래 776채 중 427채(55%)가 증여였다. 이어 광진(26.7%), 강동(21.2%), 강남(20%), 송파(17%) 순으로 증여 비중이 높았다.

이 같은 흐름은 지난해 11월까지 이어졌다. 서울 아파트 전체 증여 비중은 13.6%로 지난해 10월과 비슷한 수준이었다. 서초(40%), 송파(36%), 강동(24%), 강남(14.5%) 성동(22.2%) 등 초고가 아파트가 몰려 있는 한강변 위주로 증여 비중이 높았다.

증여 비중이 늘어난 건 올해부터 증여세 산정 방식이 강화되기 때문이다. 증여세는 부동산의 시세를 기준으로 산정한다.

하지만 거래가 드문 초고가 주택처럼 시세를 파악하기 어려운 경우 예외적으로 공시가격을 기준으로 증여세를 매긴다. 문제는 이 경우 시세는 비싼데 증여세는 덜 내는 ‘역전 현상’이 나타나고 있다는 점이다.

실제 국세청의 시뮬레이션에 따르면 서울 강남구 ‘타워팰리스’ 전용면적 223.6㎡의 시세는 70억 원으로 추정되지만, 공시가는 37억 원에 불과하다.

공시가를 기준으로 부과한 증여세는 13억7000만 원이다. 시세가 43억 원인 서울 서초구 ‘래미안퍼스티지’ 전용면적 84㎡의 증여세(16억7000만 원)보다 3억 원을 덜 내게 되는 것이다.

국세청은 이런 문제를 해결하기 위해 올해부터 초고가 주택의 증여세는 감정평가를 거쳐 부과하기로 했다. 감정평가액은 시세의 80~90% 수준이라 공시가를 기준으로 부과할 때보다 증여세가 늘어나게 된다.

지난해 8월부터 집값 상승세가 둔화된 점도 증여가 늘어난 원인으로 꼽힌다.

증여세는 증여 당시 가격이 기준이라 집값이 약세일 때 증여하는 게 세 부담을 줄이는 데 유리하다.

이진우 기자 realstone@segye.com