전세 5억짜리 재계약 때 2500만원 이상 못 올려 [‘임대차3법’ Q&A]

지자체장이 5%내 한도 결정
2+2년 종료 후 신규 계약때 5%룰 제외돼 가격 폭등 우려

세입자 보호를 목적으로 내세운 이른바 ‘임대차 3법’이 29일 국회 상임위원회를 모두 통과했다. 더불어민주당은 다음달 4일 본회의에서 처리하겠다는 방침이어서 시행이 임박했다. 다만 임대차 3법 중 전월세신고제는 시스템 구축이 끝나는 내년 6월에야 시행될 전망이다.

앞으로 ‘임대차 3법’이 시행되면 전월세시장에서 지금껏 한 번도 경험하지 않은 길을 걷게 된다. 단기적으로 세입자의 주거 안정에 도움이 될 것으로 기대된다. 반면 신규 세입자의 전월세난과 전월세 급등 부작용도 우려된다. 상임위를 통과한 관련 법안 관련 궁금증을 문답식으로 정리한다.

―‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권은 언제 행사할 수 있는지.

“계약 만료 6개월~1개월 전이면 행사 가능하다. 집주인이 묵시적으로 계약갱신을 거절할 수 있는 기간을 그대로 옮겨온 것이다. 다만 묵시적 계약갱신 관련한 법 조항이 오는 12월 개정돼 ‘계약 만료 6개월~2개월’로 바뀌면 계약갱신청구권 행사기간도 거기에 맞춰 바뀔 것으로 보인다.”

―현재 사는 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 하는데.

“그렇다. 이미 계약한 세입자도 권한이 있다. 이를 인정하지 않으면 새로운 세입자를 받으면서 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다. 소급적용 논란이 있었으나 당정은 존속 중인 계약에 대한 규정이라서 소급적용이 아니라는 입장이다.”

―기존 세입자에게도 추가로 2+2년이 주어지는지.

“아니다. 법 시행 이전에 몇 차례 계약을 연장했는지와 상관없이 단 한 번의 계약갱신청구권만 행사할 수 있다.”

―집을 비워주기로 해서 집주인이 새 세입자와 계약까지 했는데.

“이미 계약을 해지하기로 해서 새 계약까지 했으면 기존 세입자는 계약갱신을 청구할 수 없다. 새 세입자도 보호할 필요가 있기 때문이다.”

―전월세 상한제에서는 전월세를 얼마까지 올릴 수 있도록 했는지.

“계약갱신 시 증액 한도를 기존 계약액의 5%로 제한했다. 현재 전세 5억원에 살고 있다면 다음 계약 때 2500만원 이상 올리지 못한다. 다만 지자체장이 필요하다고 판단하면 5% 이내에서 다시 한도를 정할 수 있다. 서울 강남처럼 전세가가 많이 오르는 지역에서는 5%보다 낮게 책정될 가능성이 크다.”

―‘2+2년’이 끝나면 전월세를 크게 올릴 수 있을 텐데.

“기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 들이는 것이라서 가능하다. 갱신계약뿐 아니라 새 세입자를 받았을 때도 5%룰을 적용하자는 주장이 있었으나 부작용을 감안해 이번에 반영하지 않았다.”

―집주인이 허위로 실거주하겠다면서 계약갱신요청을 거부할 수 있지 않은가.

“집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 원래 연장되었을 기간 내에 다른 세입자를 들인 사실이 드러나면 기존 세입자가 손해배상청구를 할 수 있다. 법에서 정한 일정한 금액을 물어줘야 한다. 계약갱신 당시의 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에 전월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다.”

29일 오전 서울 송파구 아파트 단지의 한 부동산 사무소에 매물 정보란에 전세물건이 붙어 있다. 뉴스1

―‘임대차 3법’의 부작용은 없을지.

“세입자의 주거안정에 도움이 될 수 있다. 다만 학군 등 이유로 선호도가 높은 지역에서는 기존 세입자의 거주기간이 늘어나 신혼부부 등 신규 수요자의 진입이 어려워진다. 전월세 물량이 잠기는 현상이다. 또 집주인들이 올리지 못한 인상분을 2+2년이 끝난 뒤 계약에 반영할 공산이 크다.”

―외국에서도 하는 제도라고 하는데.

“전월세상한제나 계약갱신요구권이 선진국에서도 운용되는 게 사실이다. 독일에선 특별한 사유가 없는 한 임대차 기간을 정하지 않는 게 원칙이다. 하지만 월세제도가 보편적인 선진국과 달리 우리나라는 독특하게 전세제도가 보편적이라 단순비교할 수 없다는 지적이 있다.”

박세준 기자