“상가 하나면 노후 보장? 이제 옛말”…뚝섬·용산만 ‘미소’

“빈 사무실이 없어요”…지난해 오피스 임대료↑

상가 임대료는 하락세…‘핫플’ 상권만 인기 高高

#1. 서울 강남에 위치한 A타워는 지난해 오피스 임대 시장의 변화를 대표하는 사례 중 하나다. IT·스타트업 기업들의 수요 증가로 인해 공실률이 낮아졌고, 임대료도 큰 폭으로 상승했다. A타워 관리 담당자 김모 씨는 "지난해 하반기부터 입주 문의가 급증했고, 기존 임차인들도 계약 연장을 원하면서 임대료 인상 여지가 커졌다"고 설명했다. 실제로 A타워의 평균 임대료는 전년 대비 약 5% 상승했다.

#2. 인근 B상가는 사정이 달랐다. 코로나19 이후 온라인 쇼핑이 확대되면서 오프라인 매출이 줄어들었고, 이에 따라 공실이 증가하면서 임대료가 하락했다. B상가에 입점해 있던 한 카페 점주는 "임대료 부담이 커 매장을 운영하기 어려웠고, 결국 이전을 결정했다"고 말했다.

기사 특정내용과 무관. 게티이미지뱅크

지난해 오피스 시장은 수도권 임차 수요 증가의 영향으로 임대료가 상승한 반면, 상가는 오프라인 매출 감소로 인해 임대료가 하락한 것으로 나타났다.

1일 한국부동산원이 발표한 지난해 4분기 상업용 부동산 임대동향조사에 따르면, 전국 오피스 임대가격지수는 전년 대비 3.22% 상승했다. 임대가격지수는 시장 임대료 변동을 나타내는 지표로, 이번 상승세는 서울과 경기 지역 중심업무지구를 중심으로 임차 수요가 집중된 영향으로 분석된다.

서울의 경우 강남업무지구(GBD)와 신흥업무지구인 용산역에서 임차 수요가 크게 증가하며 임대가격지수가 전년 대비 4.78% 상승했다. 이 같은 서울의 상승세는 전국 지수 상승을 견인했다. 서울 외 지역에서도 경기(2.60%), 대구(0.53%), 대전(0.19%) 등은 상승했으나, 나머지 지역은 하락세를 보였다. 상가는 오프라인 매출 감소로 인해 전반적인 시장 침체를 겪으며 임대가격지수가 중대형상가(-0.16%), 소규모상가(-0.50%), 집합상가(0.44%) 등 모든 유형에서 하락했다.

서울에서는 뚝섬과 용산역 등 주요 상권의 인기로 중대형상가(1.59%), 소규모상가(2.00%), 집합상가(1.00%)의 임대가격지수가 상승했다. 경기(중대형상가 -0.38%·소규모상가 -0.34%·집합상가 -0.52%)를 비롯한 대부분의 지역에서는 하락세를 면치 못했다. 세종은 집합상가 임대가격지수가 6.31% 하락하며 가장 큰 하락폭을 기록했다.

시장 분위기는 공실률과 투자 수익률에도 반영됐다. 지난해 전국 오피스 공실률은 8.9%였으며, 서울은 5.6%로 상대적으로 낮은 수준을 유지했다. 충북(27.7%), 강원(26.0%), 경북(23.0%), 전남(20.9%) 등 일부 지역에서는 공실률이 20%를 넘었다. 상가 공실률의 경우 중대형상가는 13.0%로 가장 높았고, 집합상가(10.1%), 소규모상가(6.7%)가 뒤를 이었다. 서울은 중대형상가(8.9%), 소규모상가(4.8%), 집합상가(9.1%) 모두 전국 평균보다 낮은 공실률을 기록했다.

투자 수익률은 오피스가 6.32%, 중대형상가 4.13%, 소규모상가 3.54%, 집합상가 5.30%로 조사됐다. 서울 오피스 투자 수익률은 7.66%로 전국 평균보다 2배 이상 높았다. 강남대로(12.32%)와 테헤란로(10.57%)가 특히 높은 수익률을 기록했다. 상가도 서울이 전국 평균을 웃돌았으며, 집합상가 투자수익률(6.57%)은 모든 유형 중 가장 높았다. 제주의 중대형·소규모 상가는 1.6%대로 전국 최저치를 나타냈다.

지난해 전국 상가의 평균 권리금은 3443만 원으로 전년 대비 111만 원 하락했으며, 권리금이 있는 비율은 56.47%로 소폭 증가했다. 서울은 평균 권리금이 4915만 원으로 가장 높았고, 전남은 1510만 원으로 가장 낮았다. 4분기 기준 오피스 임대가격지수는 전 분기 대비 0.55% 상승한 반면, 상가는 0.14% 하락했다. 전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균) ㎡당 1만8100원, 상가는 집합 2만7000원, 중대형 2만6500원, 소규모 2만700원 순으로 나타났다.

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한편 고금리 기조가 지속되면서 거래시장은 위축된 상황이다. 아파트 등 주거시설은 정부의 실수요자 특례 대출로 가격 하락을 방어하고 있으나, 상업시설은 여전히 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 대출을 활용한 상가 투자자들이 원리금 상환 부담을 견디지 못해 경매 시장에 매물을 내놓고 있지만, 경기 침체와 물가 상승으로 소비 심리가 위축되면서 경매 시장에서도 외면받고 있다.

전문가들은 금리 불확실성과 내수 경기 침체 우려가 여전한 만큼, 상가 투자에 신중할 필요가 있다고 조언한다. 최근 몇 년간 대출을 활용해 상가를 매입한 투자자들은 금리 상승으로 인해 임대수익만으로 이자를 감당하기 어려운 상황이 늘어나고 있다. 아파트는 주거 기능과 시세 차익 기대가 가능하지만, 상가는 시간이 지날수록 노후화되면서 시세 차익을 기대하기 어려운 점이 투자 위험 요소로 지적된다.

김현주 기자 [e-mail]