아파트 ‘몰세권’ 범위는 반경 2㎞

한국감정원 학술지 논문 / 직선 도보거리 1분씩 늘어날수록 / 3.3㎡당 가격 2만2400원 내려가 / ‘스타필드하남’ 대상 1년간 연구 / 반경 2㎞까지 실거래가에 영향 / 서울 집값 급등지역 등 공시가격 / 최고 2∼3배↑… 각종 세금 줄인상

대형복합쇼핑센터의 출점이 인근 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또 대형쇼핑센터가 집값에 영향을 주는 이른바 ‘몰세권’ 범위는 지금까지 일반화되던 반경 1㎞ 이내가 아니라 2㎞ 정도로 조사됐다.

6일 한국감정원의 학술지 ‘부동산분석’ 최근호에 실린 ‘대형복합쇼핑센터가 주변 아파트 가격에 미치는 영향’에 따르면 복합쇼핑센터와의 거리가 1m 멀어질수록 아파트의 3.3㎡당 가격은 280원 감소하는 것으로 분석됐다. 성인 보행속도를 4.8㎞/h로 가정할 경우 직선 도보거리가 1분 늘어나면 3.3㎡당 가격이 2만2400원 감소하는 결과를 냈다고 연구팀은 전했다.

이 연구는 경기 하남시 신장동 미사대로변에 있는 ‘스타필드하남’의 영업 개시일(2016년 9월)을 기준으로 전후 각 6개월간의 하남시 아파트 실거래가격 데이터를 활용해 진행했다. 분석에 사용된 아파트는 스타필드하남을 기준으로 반경 3㎞ 이내에 있는 1579가구이다. 스타필드하남 발표 이전인 2009년도에 해당 지역에서 거래된 아파트 실거래가 표본 256가구도 비교 분석했다.

분석 결과, 2016년 거래된 아파트 실거래가는 3.3㎡당 559만원부터 225만원까지 분포하며 평균은 368만원이었다. 2009년도의 경우는 평당 실거래가 최댓값이 491만원으로 2016년도보다 낮았다. 또 2016년의 경우 방수 및 층수, 총 가구수, 전용률 등이 많거나 높으면 단위 면적당 실거래가는 높아졌고, 건축연한 변수는 오래될수록 집값과 마이너스(-)의 상관관계를 보였지만 건축연한 제곱의 경우는 플러스(+)로 돌아섰다. 재건축 기대감 때문으로 풀이된다.

아파트 가격에 미치는 영향의 한계거리도 스타필드가 있을 때와 없을 때가 달랐다. 2009년은 현재 스타필드 위치 앞을 지나는 미사대로를 기준으로 했을 때 반경 0∼500m에 비해 500∼1000m, 1500∼2000m, 2000∼2500m, 2500∼3000m로 거리가 늘어날수록 집값이 떨어졌다. 이해 비해 스타필드가 들어온 2016년은 반경 1000m까지는 반경 500m와 동일한 수준으로 실거래가 상승을 가져왔고, 그 영향력이 반경 2000m까지 미쳤다.

복합쇼핑몰보다 규모가 작지만 골목상권 등을 위협한다는 우려가 많은 대형마트가 인근 시장에 영향을 미치는 범위에 대한 논문도 이번 학술지에 수록됐다. ‘대형유통매장 입지에 따른 전통시장 상권 잠식도 분석에 관한 연구’는 포항시 시장 상권과 인근에 출점한 대형마트 등의 데이터를 비교·분석해 반경 1000m까지는 대형유통매장 입점 시 전통시장이 잠식되지만, 이를 벗어나는 권역부터는 전통시장과 대형유통매장이 상충되지 않는다고 밝혔다. 연구팀은 이와 관련해 “전통시장 반경 1000m권역까지는 대형유통매장 입점 시 전통시장이 일정 부분 타격을 입을 것으로 판단해 상생 방안을 도모해야 되며, 이를 넘어서는 권역부터는 상생 방안보다는 지원시책 또는 활성화에 목적을 두고 정책적 방안을 제시하는 것이 적절한 것”이라고 강조했다.

한편, 이달 25일 최종 발표되는 단독주택 공시가격이 서울의 고가주택과 집값 급등지역에서 최소 2∼3배 오를 것으로 전망된다. 그러면 해당 주택 소유자의 보유세, 증여·상속세 등 각종 세부담도 크게 늘어난다.

앞서 국토교통부는 지난달 17일부터 오는 7일까지 의견을 청취하는 올해 표준 단독주택 중에서 그간 현실화율이 낮다는 지적을 받았던 고가주택의 공시가격을 대폭 올렸다. 뿐만 아니라 그간 보수적으로 반영하던 집값 상승률도 올해는 적극 반영했다. 이에 따라 서울 강남은 물론 강북에서 집값이 많이 오른 마포·용산·성동구 등 일명 ‘마용성’ 지역 일부 고가주택의 경우 공시가격 상승률이 전년도 공시가격의 최대 200%(3배)에 달하는 것으로 나타났다. 그러나 공시대상 주택의 대다수를 차지하는 일반주택은 고가주택에 비해 공시가격 상승폭이 크지 않다는 것이 정부의 설명이다. 다만 단독주택-공동주택 간 현실화율 격차를 좁히는 과정에서 집값이 내려간 지역이라도 일부 단독주택은 공시가격이 오를 전망이다. 집값이 떨어져도 땅값이 오른지역도 단독주택 공시가격이 상승한다.

나기천 기자 [e-mail]