강남 3구도 제쳤다…서울서 갭투자 비중 늘어난 이곳은?

전통적인 서울 부동산 안전자산으로 여겨졌던 강남 3구(강남·서초·송파구)를 제치고 마·용·성(마포·용산·성동구)이 뜨고 있다. 강남 3구와 용산구가 여전히 규제지역으로 묶여 있는 동안 도심 출퇴근에 유리한 마포구와 성동구가 반사이익을 받은 영향이라는 분석이 나온다.

18일 우리은행 자산관리컨설팅센터에 따르면 올해 1분기 마·용·성의 갭투자 거래 비중은 17.0%로 집계됐다. 강남 3구(15.7%)보다 높은 수치다.

서울스카이 전망대에서 서울 송파구 잠실동과 강남구 일대 아파트 단지가 보이고 있다. 뉴스1

지난해 1분기 8.9%에 불과했던 마·용·성의 갭투자 거래 비중은 2분기 13.0%, 3분기 14.1%로 늘었다. 4분기에는 11.2%로 주춤했지만, 올해 1분기에는 다시 17.0%로 급등하며 강남 3구를 추월했다. 강남 3구의 경우 지난해 2분기 25.1%로 정점을 찍었다가 3분기 18.1%, 4분기 17.6%, 올해 1분기 15.7%로 꾸준히 감소세를 보였다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 당시 갭투자가 몰렸던 노·도·강(노원·도봉·강북구) 지역도 마·용·성을 넘지 못했다. 지난해 1분기 14.8%였던 노·도·강 갭투자 거래 비중은 올해 1분기 9.6%로 떨어졌다. 

마포구와 성동구에 갭투자가 몰린 것은 강남 3구 규제에 대한 반사이익이 작용한 것이란 해석이 나온다. 지난해 1월 정부는 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제했다. 이에 따라 1주택자가 마포·성동구에 갭투자를 할 때는 취득세 및 종부세 중과를 적용받지 않는다.

엔데믹(풍토병화) 이후 강남권 아파트값이 빠르게 전고점을 회복한 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 지난해부터 급매물이 사라지면서 호가가 급등한 강남 3구와 달리, 마포·성동구는 상대적으로 가격 회복이 더디게 진행되면서 투자 수요를 유인했다는 것이다.

한국부동산원에 따르면 지난해 1∼4분기 누적 기준으로 송파구 아파트값 상승률은 3.79%에 달했고, 강남구와 서초구도 각각 0.65%, 0.84% 올랐다. 반면 같은 기간 마포구 아파트값은 1.29% 내렸고, 성동구는 0.03%만 올랐다.

남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원은 “서울 거주자는 강남 3구보다 마·용·성을 선호하고 있고, 실수요자 중심으로 갭투자 거래가 활발하다는 것을 추정할 수 있다”면서 “마포·성동구는 도심, 강남, 여의도로 출퇴근이 용이한 데다 한강변 신축 밀집 등 실수요자들이 선호하는 요인을 갖추고 있다”고 설명했다.

박세준 기자 [e-mail]