수도권 연립·다세대 전세거래 중 45%가 역전세…서울 아파트는 절반 넘게 상승 거래

올해 3분기 수도권 지역 연립·다세대 전세 거래의 무려 45%가량이 역전세 주택인 것으로 파악됐다. 아파트 쏠림 현장이 설명되는 대목으로 서울 아파트는 절반 넘게 상승 거래됐다.

전문가는 “최근 부동산 시장에서 전셋값이 상승하는 추세나 여전히 역전세 거래가 절반가량을 차지한다”고 지적했다.

부동산 정보 플랫폼 '다방'이 국토부 실거래가를 바탕으로 수도권(서울·경기·인천) 연립·다세대의 2022년 7월~9월 전세 거래 3만 5325건 중 올해 7~9월 동일 주소지와 면적에서 1건 이상의 거래가 발생한 6246건을 분석한 결과, 전세 거래 중 45.7%인 2855건이 기존 전세 보증금 대비 전세 시세가 하락한 역전세 주택인 것으로 나타났다.

서울의 경우 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 4177건 중 39%인 1649건이 역전세 거래였다. 이는 작년 7~9월 52%보다 13%P 줄어든 수치다. 기존 보증금 대비 전세금이 가장 크게 하락한 지역은 강서구였다. 이어△ 금천구가 2억 3390만 원에서 2억 1763만 원으로 △구로구가 1억 9578만 원에서 1억 8071만 원으로 △양천구가 2억 827만 원에서 1억 9385만 원으로 하락했다. 서울 25개 자치구 중 역전세 거래 비중이 50%를 넘는 곳은 작년 3분기 12곳에서 올해 6곳으로 줄었다.

경기도는 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 1681건 중 55%인 918건이 역전세 거래로 나타나 작년 3분기 5%P 증가한 것으로 나타났다.

경기 지역에서는 과천시(5673만 원 하락)에 이어 양평군, 파주시, 평택시, 광주시가 기존 보증금 대비 평균 전세금이 많이 하락했다. △양평군은 22년 3분기 1억 7390만 원에서 24년 3분기 1억 4543만 원으로 △파주시는 2억 1233만 원에서 1억 9249만 원으로 △평택시는 1억 4145만 원에서 1억 2285만 원으로 △광주시는 1억 7014만 원에서 1억 5187만 원으로 하락했다.

경기도는 31개 자치구 중 20곳에서 역전세 거래 비중이 절반 이상을 차지했다. 역전세 거래 비중이 높은 지역은 △과천시 91% △이천시 83% △양평군 80% △동두천∙여주시 75% △시흥∙파주시 74% △포천시 71% △부천시 67% △광주시 66% △의정부시 60% △김포시 59% △고양시 57% △수원∙안양∙평택시 54% △용인시 53% △남양주시 51% △가평군∙양주시 50% 순이었다.

인천은 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 388건 중 74%인 288건이 역전세 거래였으며, 작년 3분기 63% 대비 11%P 늘어 가장 큰 증가 폭을 보였다.

기존 보증금 대비 평균 전세금이 크게 하락한 곳은 중구, 서구, 계양구, 남동구 순이었다. △중구는 22년 3분기 2억 993만 원에서 24년 3분기 1억 7546만 원으로 △서구 1억 641만 원에서 9392만 원으로 △계양구 1억 495만 원에서 9501만 원으로 △남동구 9687만 원에서 8751만 원으로 하락했다.

역전세 거래 비중은 △중구 88% △서구와 남동구 67% △계양구 61% △부평구 55% 순으로 높았다.

이러한 가운데 서울 아파트 거래는 절반 넘게 상승 거래가 이뤄졌다. 정부의 대출 규제가 강화된 지난 두 달간 서울 아파트 거래량이 급감했지만, 거래가 발생한 곳에선 여전히 직전 가격 대비 상승 거래가 많았다.

5일 부동산R114와 연합뉴스가 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 거래 내역을 분석한 결과 대출 규제가 본격화한 9∼10월과 직전 두 달인 7∼8월에 동시에 거래가 있었던 계약의 65%가 종전 계약보다 높은 금액에 팔린 상승 거래였다.

9월 들어 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 시중은행의 유주택자 대출 제한 등으로 서울 아파트 거래량이 급감했지만 실제로 계약된 물건은 아직까지 하락 거래보다는 상승 거래가 많았던 것이다. 다만 5∼6월 대비 7∼8월의 상승거래가 78%에 달했던 것과 비교하면 대출 규제 여파로 상승 거래 비중은 13%포인트 감소했습니다.

보합을 제외한 하락거래도 각각 직전 두 달과 비교할 때 7∼8월이 21%였으나 9∼10월은 33%로 증가했습니다.

구별로는 대출 규제 영향이 큰 비강남권은 하락거래, 상대적으로 대출 영향을 덜 받는 강남권은 상승거래 비중이 높았다.

부동산R114 김지연 책임연구원은 "최근 대출 규제가 강화되면서 거래는 줄었지만 아직 본격적으로 집값이 하락하는 국면은 아니어서 강남권을 비롯한 도심 인기 지역에서는 여전히 직전 거래가 대비 상승 거래가 많았던 것으로 보인다"고 설명했다.

이동준 기자 blondie@segye.com