대출 규제에 탄핵 변수 덮친 부동산… 2025년 전월세 시장 비상

각종 악재로 가격 상승 압력 커져

11월 서울 전셋값 전년比 6.78% ↑
아파트 매매가 상승률의 2배 넘어
대출 제한에 주택 매수 포기 늘어
임대차 시장 ‘풍선효과’로 값 올라

탄핵 심판 尹정부 정책 동력 상실
임대차 2법 등 재검토 원점으로
2025년 입주 물량 감소도 영향 미쳐

하반기 내내 지속한 정부의 대출 규제 기조에 ‘12·3 비상계엄-윤석열 대통령 탄핵’이라는 메가톤급 돌발변수까지 겹치면서 내년 주택 시장이 견뎌야 할 후폭풍이 가늠조차 되지 않는 상황이다. 전문가들은 특히 내년 전월세 시장가격 상승 압력이 커질 수 있다고 우려한다. 대출 규제로 매수 대신 임대차 시장으로 눈을 돌리는 이들이 늘어나는 상황 속 불확실성 확대로 관망세가 더 짙어지면 전월세 수요가 증가할 수밖에 없어서다. 내년 아파트 입주물량 감소도 전월세 가격에 부담을 주는 요인이 될 것으로 전망된다.

15일 KB부동산의 월간 주택통계 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 전셋값은 전년 동월 대비 6.78% 상승했다. 같은 기간 서울 아파트 매매가격이 2.49% 오른 것과 비교해 2배 넘게 높은 상승률이다.

KB경영연구소 부동산연구팀은 12일 내놓은 보고서에서 “비아파트 기피 현상과 신축 아파트 선호 현상 등으로 수도권 아파트를 중심으로 높은 전세가격 상승률이 지속하고 있다”며 “최근 1년간 전세가격 상승률이 수도권 아파트(4.89%)는 전국 평균(2.21%)의 2배, 서울 아파트는 전국 평균의 3배를 초과하며 임차 비용에 대한 부담이 증가했다”고 짚었다.

시장에서는 여전히 전월세 수요를 늘릴 요인들이 여럿 존재한다고 진단한다. 우선 올해 9월부터 본격화한 정부의 대출 규제 강화로 인한 ‘풍선효과’가 거론된다. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것과 마찬가지로 대출 규제 강화로 매수를 포기한 이들이 임대차 시장으로 옮겨가면서 전셋값 상승 압력이 발생한다는 분석이다.

부동산R114는 “주택시장은 매매와 임대차 사이에서 선택지가 갈릴 뿐 수요 총량의 변화에는 대출 규제가 영향을 미치지 못한다”며 “대출 규제로 인해 매수에 나설 수 없게 된 수요층의 상당수는 전월세 시장으로 유입돼 반대편 풍선에 해당하는 전월세 가격을 부풀게 할 전망”이라고 지적했다.

불확실한 정국 상황도 시장에서 전월세 수요를 늘리는 요인으로 작용할 가능성이 있다. 윤 대통령 탄핵소추안 국회 통과로 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세 상한제) 전면 재검토나 재건축 초과이익 환수제 폐지 등과 같은 윤석열정부 주요 부동산 정책이 동력을 잃고, 시장이 짙은 안갯속으로 빠져들면서 상황을 관망하는 이들이 증가할 수밖에 없기 때문이다. 이로 인해 매수 대신 일단 전월세 시장을 택하는 경우도 늘어날 것으로 보인다.

내년 새 아파트 입주물량이 올해보다 줄어든다는 점 역시 눈여겨봐야 할 지점으로 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정 물량은 총 26만4425가구로, 올해 연말까지 입주물량 36만3851가구보다 약 27%(9만9426가구) 줄어든다. 이는 2013년 이후 가장 적은 규모다. 새 아파트 입주물량이 줄어들 경우 임대차 시장에서의 공급 감소로 이어져 전월세 가격이 상승할 가능성이 있다.

업계에서도 내년 전세가격이 상승할 것이라는 전망을 속속 내놓고 있다. 한국건설산업연구원(건산연)은 내년 전국 집값은 1.0% 하락하는 반면 전셋값은 1.0% 상승할 것으로 예측했다. 대한건설정책연구원은 내년 수도권 전셋값은 2%, 지방은 1% 각각 오를 것으로 내다봤다. 다만 이는 최근 벌어진 국정 혼란이 반영되지 않은 전망치다. 건산연은 “내년 입주 전망 물량이 예년보다 다소 적어 전세가격에 상방 압력으로 작용할 것”이라고 분석했다.

이강진 기자 [e-mail]