[김정식칼럼] 집값 양극화의 해법

1주택자 장기보유공제 혜택
일괄 80% 공제, 조세 공정 훼손
양도차익 규모따라 차등 필요
실효세율 중시 과세 대책 시급

정부의 강력한 대출 규제대책에도 불구하고 집값 양극화는 심화되고 있다. 양극화의 원인은 정부의 다주택자 규제로 똘똘한 한 채 수요가 늘어난 데도 있고, 재건축 지연으로 인프라가 좋은 서울 주택공급이 감소한 데도 있다. 그러나 더 중요한 원인은 명목세율만 중요시하고 실효세율을 등한시한 주택 과세정책에 있다.

주택은 거주의 공간이면서 동시에 투자의 대상인 특성을 가진다. 특히 인플레이션으로 돈의 가치하락이 심한 경우 실물 선호가 높아지면서 주택을 투자의 대상으로 보게 된다. 이는 한국의 가계자산 중에서 부동산 비중이 70%로 미국과 일본의 20~30%에 비해 크게 높은 것을 봐도 잘 알 수 있다. 주택이 투자의 대상일 경우 가장 중요한 것은 세후 투자수익률이며 이는 정부의 과세정책과 밀접한 연관이 있다.

김정식 연세대 경제학부 명예교수

정부는 그동안 주택가격 안정을 위해 양도소득세와 보유세의 명목세율을 크게 높이고 다주택자를 규제하는 정책을 실시해 왔다. 미국과 일본의 양도소득세율이 20% 내외인 데 비해 한국은 1주택자의 경우 최대 45%, 2주택 이상 다주택자에게는 82%의 높은 징벌적 과세를 하고 있다. 그러나 명목세율이 높다고 반드시 많은 세금을 내는 것은 아니다. 공제나 감면제도로 세금을 낮출 수 있기 때문이다. 공제와 감면을 고려한 실제로 납세자가 부담하는 실효세율이 중요한 배경이다. 한국도 명목세율은 미국이나 일본보다 크게 높지만 공제나 감면제도로 1주택자가 실제 부담하는 실효세율은 낮다. 1주택자 경우 10년 보유와 거주 시 양도차익의 80%를 공제해 주는 장기보유특별공제제도를 운용하고 있기 때문이다. 반면에 일본과 미국에는 장기보유공제제도가 없다.

장기보유공제 혜택을 받지 못하는 한국 다주택자의 실효세율은 명목세율과 비슷해 매우 높다. 그러나 1주택자의 실효세율은 80% 공제 혜택을 받을 경우 양도차익 규모에 따라 2~7%로 미국의 20%대, 일본의 15%대에 비해 크게 낮다. 실효세율이 낮아 세후 투자수익률이 높고 또한 초고가 주택 소유자는 막대한 세후 양도차익을 얻을 수 있기 때문에 똘똘한 한 채 수요가 늘어나면서 집값 양극화가 심화되고 있는 것이다. 이는 그동안 정책당국이 다주택자 규제에 집중해 명목세율만 올리고 실효세율에는 관심을 가지지 않았기 때문이다.

장기보유특별공제는 조세의 수직적 형평성과 공정성도 훼손한다. 공정 세정을 구현하기 위해서는 고가주택 보유자가 더 많은 세금을 내야 한다. 그러나 현행 제도는 고가 주택소유자라도 1주택자면 양도차익의 80%를 공제받게 된다.

장기보유공제제도가 주택의 단기적 투기를 억제하고 장기보유를 권장한다는 점에서는 긍정적이다. 그러나 제도의 부작용을 고려하면 양도차익의 규모에 상관없이 일괄적으로 80%를 공제해 주는 현행 제도는 양도차익의 규모에 따라 공제 혜택을 차등화하는 방향으로 개선될 필요가 있다. 초고가 주택의 과도한 양도차익에 대해서는 실효세율을 높일 필요가 있는 것이다. 정부는 신도시와 도심 재개발로 주택공급 확대 대책을 세우고 있지만 현행 공제제도의 개선 없이는 집값 양극화를 막기는 쉽지 않다. 높은 투자수익률로 서울 주택 수요가 지속적으로 늘어날 수 있기 때문이다.

새 정부 경제팀 앞에는 미국과의 관세협상과 내수경기 진작 등 시급한 경제 현안들이 산적해 있다. 그러나 집값 양극화는 중요한 정책과제다. 우리 경제에 심각한 악영향을 미치기 때문이다. 주거비용 상승은 임금인상으로 이어져 산업과 수출경쟁력을 약화시키는 요인이 되며 저출산의 배경이 된다. 또한 경제적 불평등과 주거 사다리의 붕괴로 생산성을 낮출 것이 우려된다. 부의 불평등을 심화시켜 큰 정부에 대한 선호를 높이고 사회적 불안요인이 될 수도 있다. 1주택자에 장기보유공제 혜택을 주는 것은 바람직하다.

그러나 집값 양극화의 부작용을 고려하면 과도한 양도차익에는 공제율을 조정할 필요가 있다. 정책당국은 주택에 대한 명목세율보다 실효세율을 중시하는 방향으로 과세정책을 전환해 똘똘한 한 채가 주도하는 집값 상승과 양극화를 막아야 한다. 지금은 정책당국의 올바른 대책 마련이 그 어느 때보다 필요한 시기다.

김정식 연세대 경제학부 명예교수