임대차 시장 불안 확산

정부의 부동산 규제 여파로 전세 감소와 월세 증가 등 임대차 시장이 불안정해지는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책 이후 해당 지역의 전세 물량은 씨가 마를 정도로 급감했다. 서울 등 수도권 지역 공급 부족의 영향으로 전세가 상승 압력이 강해진 가운데 정부가 전세 대출마저 조인 초강력 금융 규제책을 펴면서 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화되고 있는 것이다. 올려받지 못한 전세금만큼 ‘반전세’(보증부월세)로 전환한 매물도 늘고 있다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴스1

9일 리얼하우스가 KB부동산 월간 시계열 자료를 집계한 결과에 따르면 올해 1∼9월 수도권 아파트의 월세 상승률은 10년 내 가장 높은 수치인 6.27%로 집계됐다. 서울이 7.25%, 경기 5.23%, 인천은 7.8%의 상승률을 기록했다. 수도권 월세가격은 2016년부터 2019년까지 1% 안팎에서 등락을 거듭하다가 문재인정부 시절인 2020년부터 오르기 시작했다.

임대차 3법(전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세신고제)의 영향이 본격화한 2021년 월세 상승률은 4.26%, 2022년 5.54%, 2023년 5.25%, 2024년 4.09% 등 4∼5%대로 오른 뒤 올해 1∼9월에는 6%를 넘어섰다. 정부 규제가 임대차 시장에 부정적 영향을 미치고 있음을 짐작할 수 있는 대목이다. 특히 월세는 주거 안정성 측면에서 가장 취약한 형태로 꼽혀 민생에 미치는 영향이 크다. 하지만 올 들어 임대차 시장에서 월세 비중은 점점 늘고 있다. 국토교통부의 주택 통계에 따르면 1∼9월 전국 주택 월세거래 비중은 62.6%로 전년 동기 대비 5.2%포인트 증가했다. 지난 9월 기준 수도권 전세 거래 건수는 5만5692건으로 지난해 같은 달보다 0.6% 감소했으나, 월세 거래는 10만163건으로 같은 기간 39.4% 급증했다. 서울 아파트의 경우 평균 월세가격(보증금 제외 표본 가구 월세 기준)이 9월 144만3000원으로, 지난 1월(134만3000원)보다 7.4% 상승했다.

이재명정부 들어 3차례 나온 6·27 금융 규제와 9·7 공급 대책, 10·15 부동산 안정화 대책의 영향과 무관치 않다는 분석이 나온다. 정부가 전세가 상승을 억누르기 위해 동원한 전세 대출 규제의 불똥이 월세 시장으로 번지고 있다는 것이다. 서울의 한 중개업소 관계자는 “전세가 귀해져 값이 떨어지기 어려워졌는데 전세 자금 대출 한도까지 줄어들면서 아예 월세로 돌리거나, 올려받지 못한 금액만큼 월세로 전환한 반전세 물량이 늘고 있다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “최근 수도권을 중심으로 전세 물건 부족 현상이 심해지고, 대출 규제가 강해지면서 전세의 월세화가 동반되고 있다”며 “신축 물량이 부족한 아파트 시장을 중심으로 전·월세 가격의 추세적 상승이 예상되는 분위기”라고 했다.

시장의 전망도 부정적이다. 지난 8일 한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 ‘2026년 주택·부동산 경기 전망’에 따르면 내년 전국 주택 매매가격은 0.8%, 전세가격은 4.0% 상승할 것으로 전망됐다. 부동산R114가 지난달 22일부터 이달 2일까지 전국 1458명을 대상으로 실시한 ‘2026년 상반기 주택 시장 전망’ 조사에서도 응답자의 60.9%가 ‘내년에 월세가격이 더 오를 것’이라고 답했다. ‘전세가격이 더 오를 것’이란 응답은 57.8%였다.

이현미 기자 [e-mail]