[선종필의 상가투자 전략] 대형마트 의무휴업 영향

임대료 하향 등 환경변화 염두해야

골목상권을 위협하는 대형마트와 기업형 슈퍼마켓(SSM) 영업규제 움직임이 가속화되고 있다. 의무휴업을 월 2일에서 3일까지 확대하고, 영업제한 시간도 기존 오전 8시∼자정에서 오전 10시∼오후 10시로 줄인다는 이야기도 들려온다. 대형마트와 SSM 의무휴업 제도는 소상인과 대기업 간의 생존권 다툼에서 나온 것이지만 상가분양 시장에서도 관심을 가지고 지켜보는 사항이다.

본래 대형마트와 SSM은 분양상가 현장에서 꽤 우수한 임차업종에 속했다. 계약기간도 9∼10년으로 다른 일반업종에 비해 상대적으로 길어 임대차가 안정적이고, 상가 활성화에도 긍정적 요인으로 작용한다는 이유에서였다. 실제로 대형마트와 SSM은 주변뿐 아니라 인근 지역 주민들도 많이 이용해 상권이 손쉽게 형성되고, 이들이 자리 잡고 있는 빌딩은 지역에서 ‘랜드마크’로 인식된다. 또 업종이 다른 점포들도 대형마트와 SSM으로 오는 손님들로 활기를 띤다. 이런 이유로 대형마트와 SSM은 병원·은행 등과 함께 상가분양 시장에서 투자자들이 선호도가 높은 업종으로 통해왔다.

하지만 의무휴업제도가 강화되면 SSM과 대형마트에 대한 상가 투자자들의 시선은 다소 바뀔 수 있다. 이는 영업시간 단축이 매출에 주는 영향 때문인데, 만약 대형마트와 SSM이 영업시간 감소로 실적이 줄어든다면 임대료도 낮아질 수 있다. 실례로 용인 신동백지역의 한 신축상가의 경우 SSM 입점을 조율하는 와중에 의무휴업 강화 분위기가 팽배해지자 해당 마트는 임대업자에게 임대료를 낮춰 제시하기도 했다. 

게다가 매출 저하가 이어져 대형마트가 철수하게 된다면 상가 투자자의 처지도 매우 곤란해진다. 이들 업종은 특성상 차지하는 면적이 넓어 영업점을 철수할 경우 해당 공간을 메울 새로운 임차인을 맞이한다는 것이 결코 쉬운 일은 아니다. 특히 대형마트와 SSM는 기본적으로 보증금 액수가 큰 업종에 속해 웬만한 임대인으로서는 이를 감당하는 것도 쉽지만은 않다. 최악의 경우 임대인이 보증금 환급을 위해 대출을 이용하게 된다면 상당한 금융비용까지도 발생할 수 있다.

대형마트와 SSM 의무휴업제 도입 이후 영업 중지와 재개, 법정 다툼 등 여러 가지 혼란이 계속되고 있다. 현재와 같은 분위기가 지속한다면 의무휴업제도가 강화될 수 있다. 따라서 대형마트나 SSM 유치를 염두에 둔 상가투자자들은 의무휴업 제도화 이후 임대료 하향조정 가능성도 염두에 둬야 한다. 또한 임대차계약 작성시에도 3개월 임대료 지불로 임대차를 중도 종료시킬 수 있는 독소조항에 대응할 협상력을 키워야 한다. 마지막으로 지점 철수 등의 극단적 환경 변화에 대응할 수 있는 자기자본 추가 확보에도 좀더 세심한 주의가 필요하다.

선종필 상가뉴스레이다 대표