서울 고시촌의 두 얼굴

로스쿨 도입 후 신림동 상권 ‘하락세’…9호선 역세권인 노량진은 여전히 ‘활황세’

(좌)서울 신림동의 한 고시원. 최근 고시생 수가 급감하며 문을 닫는 중개업소가 속출하고 있다. (우)노량진 상권은 9호선 개통 등으로 인해 여전히 강보합세를 유지하고 있다.

서울 고시촌의 양대산맥인 신림동과 노량진 상권의 희비가 교차하고 있다. 사법고시생이 많은 신림동의 경우 지난 2009년 로스쿨 도입으로 고시생 수가 급감하면서 상권 역시 무너져 내리고 있다. 반면 공무원 학원 등이 밀집한 노량진의 경우 상권이 여전히 활황세를 보이는 것으로 나타났다.

14일 상가정보업체 FR인베스트먼트에 따르면 지난 3년간 서울 관악구 신림동 상가(1층 전용면적 40㎡ 기준)의 권리금은 떨어진 반면, 동작구 노량진 고시촌 인근 상가(1층 전용 40㎡ 기준)의 경우 임대료가 소폭 상승한 것으로 나타났다.

이는 인구 수와 역세권 입지 여부가 영향을 미친 것으로 풀이된다. 신림동 고시촌의 경우 지하철역과도 멀고 로스쿨 도입으로 고시생 수마저 급감했기 때문이다.

관악구에 따르면 이 지역 고시생 수는 로스쿨이 시행된 2009년 5만명에서 올해 2만5000명으로 반토막이 났다. 고시생이 줄면서 고시원 공실률도 늘어났다.

이로 인해 신림동 상가의 경우 권리금이 큰 폭으로 하락했다. 지난 2010년 8500만~1억6000만원을 기록했던 권리금은 현재 6000만~1억1000만원으로 2000만~5000만원 정도 하락했다.

반면 노량진역 대로변에 위치한 상가 임대료는 지난 2010년 380만~550만원 선에서 현재는 390만~570만원대로 오히려 소폭 올랐다. 이면지역의 경우에도 같은 기간 170만~290만원에서 180만~290만원으로 강보합세를 유지하고 있다. 이는 역세권인데다 2009년 9호선 개통으로 유동인구가 더 늘어났기 때문으로 풀이된다.

이와 관련, FR인베스트먼트 관계자는 “신림9동은 노량진과는 달리 역세권이 아닌 곳에 자리 잡고 있는데다 로스쿨이 도입되면서 급격하게 쇠락하고 있다”며 “최근 직장인 유입이 다소 늘어났지만 상권을 살리기에는 역부족”이라고 분석했다.

이어 “직장인과 학원수강생 등이 주요 소비층인 노량진 대로변 상권은 외환위기 이후 공무원 시험이 인기를 누리면서 상권의 위력이 꾸준히 유지되고 있다”면서 “임대료 시세가 서서히 상승하는 것으로 볼 때 상업시설의 임차 수요는 계속 발생하고 있다”고 전했다.

신림동의 상황이 이렇다 보니 500개 넘는 고시원 건물의 공실률은 평균 30∼40%이고, 심한 고시원은 방 2개 중 1개가 비어있는 상태다. 일부 고시원에는 외국인 노동자와 저소득층이 유입됐다. 게다가 지역 내 퇴폐유흥업소가 늘면서 취객 등 치안이 악화되는 문제까지 겹쳐 ‘슬럼화’를 우려하고 있다.

실제 통계청 자료에 따르면 신림동 고시촌이 자리한 대학동의 인구는 ▲2009년 2만3420명 ▲2010년 2만3455명 ▲2011년 2만3354명으로 점차 감소하는 추세다. 인구가 빠져나가는 만큼 주변 상권도 쇠퇴하기 시작했다.

이와 함께 고시촌의 명물인 고시원과 원룸도 마찬가지 상황이다. 신림동 인근 A공인 관계자는 “거래가 없다 보니 문을 아예 닫는 중개업소도 늘고 있다”면서 “1년 전 보증금 300만원에 월세 45만원하던 원룸도 지금은 보증금 100만원에 35만원으로 낮춰도 찾는 사람이 없다”고 하소연했다.

한편, 신림동 고시촌 인근 주민 L씨는 “4~5년 전 한때 퇴폐업소가 한때 성업했던 적은 있다”면서 “그렇지만 지속적인 단속과 건물주들의 노력으로 지금은 거의 사라진 지 오래됐고, 극히 일부만이 단속을 피해 운영하는 걸로 알고 있다”고 전했다.

김현주 기자 [e-mail]
사진=네이버 지도 화면 캡처