신도시 추가 지정…"미분양 많은데 또 신도시라니"

정부 부동산 활성화 대책 효과 의문

여기가 신도시 예정지역 20일 인천 검단신도시 주민이 신도시로 추가 조성될 지역을 가리키고 있다. 검단지구는 2006년 11월 1120만㎡가 신도시로 지정됐으며, 이번에 690만㎡가 추가 지정될 예정이다.
이제원 기자

21일 발표될 정부의 부동산시장 활성화 대책에는 신도시 추가 지정과 분양가 상한제 보완, 주택 전매제한 지역별 차등 적용 등의 내용이 담길 전망이다. 과도한 규제를 풀어 거래 활성화를 유도하되, 가격 상승을 억제할 대책을 함께 제시한다는 방침이다. 그러나 신도시 추가지정 예정지인 인천과 오산은 지금도 주택 공급이 많은 지역이어서 실효성이 없을 것으로 예상되는 등 벌써부터 대책의 효과를 놓고 논란이 일고 있다.

◆신도시 추가 지정=정부가 신도시보다는 재개발·재건축을 통해 도심 주택 공급을 늘리겠다는 당초 계획을 바꿔 신도시를 추가로 지정키로 한 것은 분양가상한제 등으로 민간 건설업체의 주택 공급이 줄어 2∼3년 후 주택시장이 크게 불안해질 수 있다는 우려 때문인 것으로 보인다.

전문가들은 신도시 개발로 공급의 물꼬를 트는 것은 불가피한 선택이라고 보고 있다. 그러나 지정 시점이나 입지여건에는 문제가 있다는 지적이다. 양주 고읍 등 수도권 공공택지의 아파트 용지 미분양이 확대되는 상황에서 신도시 공급이 바람직한가에 대해 의문을 제기하는 목소리도 많다.

인천 검단만 해도 현재 개발 중인 검단신도시와 인근 송도, 청라, 영종신도시 등에서만 20만여가구가 공급될 전망이다. 최근 분양한 김포 한강신도시 인근의 민간 아파트는 수요가 없어 미분양이 속출하고 있다.

오산 세교지역도 마찬가지다. 이곳은 아직 개발이 본격화되지도 않은 화성 동탄2 신도시 남단에 위치해 수요층이 겹친다. 화성 동탄신도시는 한때 3.3㎡당 1500만원을 호가하던 집값이 현재 1300만원 이하로 하락했다.

이 때문에 정부가 집값 안정을 위한 장기적인 주택공급계획에 바탕을 둔 것이 아니라 정부의 주택 공급 목표 달성에만 급급해 졸속으로 계획을 발표한 것이 아니냐는 비난이 일고 있다.

◆전매제한 지역·택지에 따라 1∼7년으로 완화=수도권 주택의 전매제한이 기존 10∼5년에서 7∼1년으로 평균 3년 정도 완화된다. 이에 따라 비과밀억제권역의 경우 민간건설업체가 분양한 중대형 주택은 입주하기 전에도 팔 수 있게 될 전망이다.

정부는 그동안 공공택지와 민간택지로 구분하던 전매제한제도를 지역과 택지 공급 주체로 세분화해 전매제한 기간을 차별화하기로 했다. 우선 지역은 과밀억제권역과 비과밀억제권역(성장관리권역, 자연보전권역)으로 나누기로 했다. 이에 따라 서울과 인천 등 수도권 16개 시에 해당되는 과밀억제권역의 공공택지에서는 최장 7년, 최단 3년간 전매가 제한된다. 즉 과밀억제권역 내 공공택지는 전매제한 기간이 중소형 7년, 중대형 5년이 적용되고, 비과밀억제권역 내 공공택지는 중소형 5년, 중대형 3년이 적용된다.

반면 민간택지는 과밀억제권역이 5년(중소형)∼3년(중대형), 비과밀억제권역은 3년(중소형)∼1년(중대형)으로 완화된다. 이에 따라 투기 우려가 낮은 비과밀억제권역의 민간택지에서 중대형 아파트를 분양받은 경우 계약후 1년이 지나면 팔 수 있게 돼 입주 전 전매가 가능해진다.

◆재건축 조합원 자격 자유롭게 사고판다=정부는 또 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 재건축 규제를 대폭 풀기로 했다.

우선 투기과열지구에서 재건축조합 설립인가 후 팔 수 없도록 한 조합원 지위를 자유롭게 팔 수 있도록 할 예정이다. 정부가 조합원 자격 양도를 금지한 것은 단기차익을 노린 투기세력을 차단하기 위한 것이었다. 그러나 지난해부터 부동산시장이 안정을 되찾으면서 단기투자자의 시세 차익 실현이 어렵게 됐다는 판단에 따라 조합원 자격 양도를 허용키로 한 것이다.

그러나 정부는 당초 풀어줄 예정이던 재건축아파트 소형평형 의무화 비율(전체 가구의 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 짓는다)과 임대주택 위무화 비율(증가한 용적률의 25%를 임대주택으로 짓는다)은 그대로 유지키로 했다.

주택담보인정비율(LTV)만 유지하고 총부채상환비율(DTI)은 폐지하자는 금융규제 개선과 관련해서는 금융감독 당국이 반대하고 있지만, 막판 부처 및 당정 협의 결과에 따라 바뀔 가능성도 있는 것으로 전해졌다.

강갑수 기자
kks@segye.com