'팔색조' 지하 상가의 두 얼굴, 세 얼굴

지상이 넘볼 수 없는 상상초월 권리금도…자금 노출 꺼리는 상속 차원의 거래도 많아

상가 중 지상 1층은 환금성이 높고 시세 반영이 용이해 상가투자자들의 선호도가 높아 거래가격이 다른 층에 비해 현저하게 높지만 상대적으로 낮은 가격에도 불구하고 업종이 제한적이고 접근이 쉽지 않은 지하층의 경우 투자자들로 외면 받기 일쑤인 게 지하층이다.

하지만 이런 지하의 상가들도 면면을 살펴보면 지상 층이 넘볼 수 없는 ‘억’ 소리 나는 상가들이 존재한다.

작게는 작은 근린상가 건물의 피트니스센터나 PC방으로 활용되는 작은 규모의 건물서부터 대규모 오피스빌딩의 지하아케이드형태로 개발된 중대형 규모의 지하상가도 있으며, 지하철 역사에 엄청난 유동인구를 흡수하는 초대형규모의 상가들도 있다.

근린상가유형의 지하상가들은 최근 들어 업종구성이나 선호도 기피로 점포개발 등이 쉽지 않지만 저렴한 임대료대비 넓은 공간을 활용할 수 있는 이점을 활용해 SSM마트·PC방·주점·골프연습장·헬스클럽 등과 같은 개발 유형으로 접할 수 있다.

오피스 아케이드 형태의 중대형 규모의 지하상가는 여의도나 강남역 일대처럼 초대형 오피스빌딩의 상주인구와 유동인구를 흡수하는 형태로 최근 리뉴얼 단장으로 재입점 진통을 앓고 있는 코엑스몰 지하상가처럼 초대형규모의 지하철 연계가 가능한 지하상가나 대규모 오피스가 퇴거하면서 문제가 일고 있는 서울역 앞 서울스퀘어 상가 같은 유형이 대표적인 케이스다.

서울메트로나 도시철도공사, 철도청 등이 관장하는 철도 지하철 역사내 상가형태처럼 역을 이용하는 유동인구를 흡수하는 상가 외에도 각 지자체 시설관리공단에서 관리하는 지하도 상가들도 대규모로 조성된 대표적인 지하상가들로 지하상가도 규모 입지 등에 따라 다양한 형태가 존재한다.

그 규모면에서도 서울시설공단에서 관리하고 있는 지하도 상가만하더라도 을지로, 시청광장, 인현, 소공1·2·3차, 청계5·6가, 을지입구, 청량리, 신당, 마전교, 남대문, 종로 4·5가, 영등포시장, 명동, 회현, 명동역, 종각, 영등포역, 잠실역, 강남역, 영등포로터리, 동대문 1·2차, 잠실롯데월드 지하광장, 강남터미널 1~3구역 등 총 29곳 총 2738점포에 달할 만큼 엄청난 규모다.

막연히 기피 대상일 것 같은 지하상가라는 이미지는 대규모 상권과 맞물려 웬만한 지상상가가 넘볼 수 없는 수준의 임대료를 형성하고 있다.

실제로 강남역 지하상가 14㎡(4평)짜리 A급 입지 점포는 권리금만 2억~3억원, 월세는 최소 1000만원이상 형성될 정도이며 규모가 좀 더 큰 20㎡(6평)짜리 상가는 월세가 2000만원 이상 형성되어 있는 곳들도 많으며 소규모 점포 3~4칸을 합해 지상층 일반규모 수준으로 규모가 큰 매장의 경우 권리금이 10억원을 훌쩍 넘어서는 곳들도 있다.

지상 1층에서도 20m2(6평)짜리 점포에서 월세 2000만원이 형성되는 자리가 ‘하늘의 별따기’만큼 흔한 현상이 아니고 보면 지하상가 세계의 놀라운 면이 숨겨져 있는 셈이다.

하지만 이런 지하상가들의 놀라움 속에는 ‘불법전대’라는 어두운 위험이 도사리고 있어서 투자자들의 주의가 필요하다.

국정감사에서 강남역 지하상가의 경우 200만원의 임대료를 납부하는 임차인이 불법전대를 통해 2000만원에 전대한 사례가 언급되면서 지자체의 허술한 관리가 도마에 오르기도 했으며, 서울시설관리공단 자체조사에서 드러난 강남터미널지하상가의 경우도 월 임대료 178만원으로 계약한 점포를 권리금 1억3000만원 보증금 6000만원 임대료 300만원을 받고 다른 업자에게 넘기기도 한 것으로 조사돼 해지되자 전차인의 입장에서는 보증금 권리금 등과 관련해 소송에 휘말릴 수밖에 없을 뿐만 아니라 각지자체나 서울매트로 등과 같은 기관에서는 조례나 계약서 명시 등을 통해 불법 전대시 계약해지를 명시하고 있어 전대사실이 발각 될 경우 안전을 담보할 수 없다.

실제로 최근 9%임대료인상 건으로 서울시와 마찰을 빚다 관리운영권이 시설관리공단 직영체제로 전환된 강남터미널상가의 경우 전체 점포 632개 중 597개 점포는 공단과 임대차 계약을 체결했지만 미계약된 35개 점포는 불법전대자, 무단양도·양수자, 하나의 점포를 불법으로 나눠 사용하는 등 관련 법규를 위반한 사항 등이 추가로 발견된 점포들이다.

위험한 권리관계를 수반하고 있음에도 불구하고 이런 거래가 일상화되고 있는 것은 기존임차인들의 임차기득권을 인정하는 분위기로 임대차연장을 지속적으로 해주고 있는 반면 임대료 시세는 크게 오르지 않고 연장계약이 반복되다 보니 시세차익이 발생할 여지를 만들어 주고 있는 것이 근본적인 원인이다.

임대료를 현실화 한다면 세수확보가 높아질 것이 분명하고 계약기간 이후 정례적 개방 입찰을 실시한다면 새로운 창업주들에게도 기회가 돌아갈 수 있는 부분이 관리부재로 인해 불법전대를 통한 차익이 엉뚱하게 흘러 들어가는 셈이다.

또 다른 부작용은 임차연장의 기득권이 어느 정도 인정되는 분위기다 보니 막대한 권리금과 월세차익 수익이 나는 맹점을 활용해 상속증여 등 편법적 목적으로 활용되는 현상이다.

불법전대가 드러날 경우 계약이 해지되다 보니 사업자등록을 전대인명의로 운영하면 실제로는 10억대가 넘는 권리금 등이 거래되었지만 겉으로는 수천만원에 불과한 최초 임차보증금 수준의 거래만 나타나기 때문에 막대한 월세차익을 통해 자녀 소득증빙으로 활용해 증여절세를 꾀하는 것이다.

지하세계처럼 물밑에서 벌어지던 이런 현상들이 일상화되자 전임 서울시장이었던 오세훈 시장시절 20년 이상 방치된 지하상가문제를 공공성강화와 입찰기회 개방을 하려던 노력이 정치적 무상급식 논란에 신임문제로 물러나면서 수면 밑으로 가라앉는 듯 했지만 최근 들어 박원순 시장의 서울시가 불법전대가 의심되는 점포들을 조사하는 한편 국세청에 조사를 의뢰하는 등 예전과는 사뭇 다른 분위기가 전개되고 있어 막대한 권리금을 주고 받은 불법전대관계자들이 전전긍긍하고 있다.

이와 관련, 상가투자컨설팅 업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “관리행정을 느슨하게 하던 지하도 상가뿐만 아니라 철도, 지하철과 같은 교통시설 관련된 점포들의 입찰에서도 기업형 입찰로 운영권을 확보한 뒤 위탁점주방식의 편법적 거래가 성행하고 있는데 검증되지 않은 업체 등의 부도 등이 발생할 경우 자신의 임차권을 법적인 보호범위에 두지 못하기 때문에 이 같은 거래방식은 주의가 필요하다”고 조언했다.

김현주 기자 [e-mail]