이대로 아파트 리모델링? "대부분 적자"

위 사진은 기사 내용과 무관함

리모델링 수직 증축 허용에 관한 법률이 8개월만의 진통을 거쳐 국회 본회의를 통과했다. 7일 이 법안에 따르면 15층 이상 건물은 3개 층을 수직 증축하고 14층 이하 건물은 2개 층만 수직 증축할 수 있게 허용된다.

그렇다면 수직 증축은 왜 중요할까. 리모델링 사업에서 수직 증축은 일반 분양이라는 말과 같은 의미이기 때문이다. 물론 기존 법에서도 소위 수평 증축과 별동 증축을 통해 기존 가구수의 10% 내의 일반 분양은 허용됐다.

◆ 수직 증축 vs 수평 증축

부동산 칼럼니스트 아기곰은 “수평 증축이나 별동 증축은 현실성이 아주 결여된 탁상공론에 불과하다”고 주장했다.

수평 증축은 기존의 건물을 옆으로 더 늘려 추가 가구를 더 건설하는 방법이다. 예를 들면 기존에 1호 라인에서 4호 라인까지 있는 건물이라면 5~6호 라인을 더 짓는 식이다. 그런데 이렇게 옆으로 늘어난다면 다른 동의 조망권을 없애버리거나 심지어 동간 거리가 아주 줄어드는 부작용이 발생한다.

별동 증축은 실현성이 더 떨어진다. 아파트를 처음 분양할 당시 15~20년 후 리모델링을 할지 모르니 빈 땅을 남겨두자는 건설사는 한 곳도 없다. 법이 허용하는 최대의 자투리땅까지 찾아 아파트를 지었기 때문에 단지내에 별개의 건물을 지을 수 있는 여유 땅이 없는 것이다.

설령 있다고 해도 기존 건물의 조망권이나 일조권 등 또 다른 문제를 야기할 수 있다. 이런 이유로 그동안 일반 분양이 가능한 리모델링 단지가 없었던 것이다.

하지만 수직 증축은 과거의 수평 증축이나 별동 증축과는 다르다. 기존 건물 위에 그대로 증축되기 때문에 문제의 소지가 적은 것이다. 가장 걸림돌은 안전에 대한 우려인데, 이를 불식하기 위해 2회에 걸친 안전진단을 하게 된다.

◆ “리모델링, 황금알 낳는 거위 아니다”

아기곰은 “문제는 경제성이며, 그동안 리모델링 사업이 활성화되지 못했던 이유는 충분한 수익성이 보장되지 못했던 것인데, 이번에 개정된 안을 따라도 수익성이 획기적으로 좋아지는 것은 아니다”라고 강조했다.

기존 가구 수의 15%까지 일반 분양이 가능하다고 하지만 기존 법에서 허용하는 증축 범위(85㎡ 이하 주택은 기존 면적의 40%, 85㎡ 초과 주택은 기존 면적의 30%) 이내에서 가구 수를 늘려야 하기 때문이다.

그러면 수직 증축의 경제적 가치는 어느 정도일까. 공사비를 3.3㎡당 550만원(분양면적 기준), 3.3㎡당 분양가를 1550만원이라고 가정할 때, 일반 분양 3.3㎡당 1000만원의 분양 수익이 생긴다. 이를 가구별로 분배하면 3653만원 정도의 분양 수입이 들어간다.

한편으로 증축 후 면적이 80㎡밖에 되지 않으니 공사비도 상대적으로 적게 들어가기 때문에 가구당 총 부담금은 9740만원으로 크게 낮아진다. 결국 기존 66㎡형 아파트는 예전에 1억5400만원을 부담하면서 93㎡형으로 증축될 수 있었지만 지금은 9740만원만 부담하면서 80㎡로 증축할 수 있는 길이 열린 것이다.

다시 말해 많은 돈을 들여서라도 큰 평형을 갈 수 있는 방법과 상대적으로 작은 평형이지만 적은 추가 부담금을 내는 방법 중에서 선택이 가능해진 것이다.

◆ 미래 기대수익보다 당장의 추가 비용이 부담

분당에 있는 한 단지의 소유자들을 대상으로 각 방안에 대한 장단점을 충분히 설명해 준 후 설문 조사를 해 본 결과, 리모델링을 찬성한 사람 중 16%가 일반 분양 없는 증축 안을 선호했고 나머지 84%가 일반 분양을 통해 분담금을 낮추는 방안을 선택했다.

아기곰은 “수직 증축이 허용됐더라도 리모델링 사업의 걸림돌인 수익성이 기존 방식에 비해 개선되지 않았으므로 예전에 비해 리모델링 성공 가능성이 크게 높아진 것은 아니다”라면서 “현재 시세를 기준으로 리모델링이 진행된다고 가정하면 대부분의 지역에서 적자가 날 가능성이 높다”고 설명했다.

즉, 수직 증축안 통과는 리모델링 추진 방법의 선택권이 넓어졌다는 의미에서 환영할만한 조치다. 하지만 예전에 비해 획기적으로 수익성이 늘어나지 않기 때문에 분당이나 평촌 등 일부 지역, 일부 단지만 혜택을 볼 것으로 예상된다.

아기곰은 또 “리모델링을 활성화하기 위해서는 보다 많은 규제를 완화해야 한다”며 “15% 수직 증축이 기존의 증축 범위와 별도로 허용되면 리모델링의 수익성이 크게 개선될 것이고, 기존 방식으로는 적자를 면치 못했던 단지들도 수익성을 낼 수 있을 것”이라고 조언했다.

김현주 기자 [e-mail]