日 2020년 '녹지법 해제'…"집값 내려갈 수밖에 없다"

2020년부터 일본 집값이 크게 내려갈 것이라는 전망이 제기됐다.

2020년에는 대도시 인근에 넓은 농지를 소유한 지주들을 위해 지정된 '생산 녹지법'이 폐지되는 데다 베이비붐 세대가 본격적으로 노인 인구로 편입되는 여파로 땅값과 동반해 집값도 대폭 하락할 것으로 보인다고 일본 주간 문춘이 23일 보도했다.

일본 도쿄 중심에 방치된 빈집. 현재 일본에는 800만호의 빈집이 방치돼 있다.

문춘에 따르면 일본은 지난 1974년 도시로 인구 유입이 급증하자 도시 내 농지에 주택을 지을 수 있도록 '생산 녹지법'을 제정하고, 해당 주택지에 재산세를 부과했다.

농지에 비해 현격히 세금 부담이 큰 주택지 전환에 당시 지주들은 반발했다. 이들은 자산인 토지를 보호하는 한편 엄청난 세금을 피하고자 농지로 유지해 이용해야 한다고 주장했고, 정부도 이를 받아들여 1991년 3월 녹지법을 개정했다.

개정된 법에 따르면 지방자치단체에 등록된 면적 500㎡ 이상 농지에서 일정 기간 영농사업을 하는 등 관련 조건을 충족하면 30년간 농지에 해당하는 재산세만 부과받고, 상속세 납부는 유예되는 혜택을 누릴 수 있다.

대상 농지는 도쿄 23구를 비롯한 수도권, 오사카와 교토 등 긴키지역, 지정도시, 기타 정비법에 규정된 지역이 해당한다.

당시 전문가들은 도시의 토지가 생산 녹지로 전환되면 토지 매물이 나오지 않아 자연스레 땅값과 집값이 상승할 것으로 우려했고, 이는 현실로 나타나 살인적인 급등을 부채질했다. 당시 도시로 유입된 인구는 대거 늘어난 반면 주택은 턱없이 모자랐다.

주택시장에서는 개정 생산 녹지법의 혜택이 2020년 대부분 만료되는 만큼 땅값과 집값이 요동칠 것으로 전망하고 있다.

일본 국토교통성이 2015년 발표한 '도시계획 현황조사'에 따르면 녹지법을 적용받는 토지는 무려 1만3653헥타아르(ha)이고, 이 중 수도권에 57%인 7747ha가 집중되어 있다. 이는 약 4.7ha인 도쿄돔 1657개에 해당하는 광대한 면적이다.

세 혜택이 사라지면서 사업 승계나 상속 등에 따라 2020년부터 생산 녹지의 해제 신청이 줄을 이을 것으로 전망된다.

30년이 지나 지정을 해제한 생산 녹지는 소재 시·읍·면이 매입하는 게 법에 따른 원칙이다. 그러나 재정난에 허덕이는 지자체가 다수를 차지하는 만큼 토지를 매입할 여력이 있는 지방정부는 거의 없으며, 지자체가 매입자 알선에 나서도 세금 부담으로 팔리기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 

매입자가 나타나지 않으면 토지 소유자는 전보다 무려 6배가 넘는 세금을 부담해야 한다. 따라서 많은 토지를 소유한 지주는 재산세 부담을 덜기 위해 다른 용도로 활용해 수익을 창출하거나 팔아치워야만 하는 형편이다.

이런 실정으로 미뤄보면 2022년 이후 도시 생산 녹지가 대거 부동산 시장에 쏟아져 땅값이 크게 떨어뜨릴 것이라는 게 일반적인 관측이다. 재산세를 충당하기 위해 아파트나 건물을 짓는 등 토지의 이용 효율을 끌어올리려는 지주도 급증할 것으로 예상된다.

엎친 데 덮친 격으로 도시나 교외에 집을 소유한 베이비붐 세대가 노년층으로 편입하면서 이들의 사망과 그에 따른 상속, 노후화한 집의 처치 곤란 등으로 주택의 임대 또는 판매 물량이 급증하기 시작할 것으로 문춘은 보도했다.

실제 일본 주택시장은 현재도 고령화와 인구감소의 충격이 고스란히 드러나고 있다. 공급과잉으로 현재 빈집만 800만호에 달한다. 철거에 300만엔(약 3030만원)이라는 적지 않은 비용이 들고, 도시계획세와 재산세도 부담해야 하는 탓에 이처럼 빈집이 대규모로 방치되고 있는 현실이다. 2023년에는 1400만호로 불어 일본 전국적으로 5채 중 1채가 빈집이 될 것이라는 암울한 전망이 나오는 것도 이런 연유에서다. 지난 2015년 세제 개정을 통해 빈집과 미사용 주택용지에도 재산세와 도시계획세를 부과할 수 있게 됐으나 증가세를 막지는 못하고 있다.

문춘은 집을 산다면 이 같은 큰 변화가 시작되는 2022년 이후가 좋다고 조언했다.

이 매체는 수도권 밖 토지는 놀랄 정도로 싼 가격으로 살 수 있으며, 도시에도 매물이 넘쳐 지금 같은 협소한 주택에 살지 않아도 될 시대가 도래한다고 내다봤다. 그런 만큼 현재의 낮은 금리와 세제 혜택에 현혹되어 집을 산다면 2020년 이후에는 큰 손해를 볼 수 있다고 경고했다.

한편 일본의 평범한 직장인들은 급여 대부분을 주택담보대출 상환에 쏟아부어 약 2~3세대에 걸쳐 집을 장만했고, 지금껏 이런 행태는 거듭된다. 문춘의 전망처럼 녹지법 해제로 일본 샐러리맨의 전형적인 '내 집' 마련 양상이 180도 바뀔지 주목된다.

이동준 기자 [e-mail]