9억 이상 주택 공시가 '확' 오른다… 보유세 폭탄 현실화

내년 아파트 시세의 70∼80%까지/ 고가 주택 보유세 부담 커질 듯

빽빽한 매물안내판 정부가 ‘12·16 부동산 대책’을 발표한 이튿날인 17일 서울 송파구 잠실새내역 인근 상가 부동산 벽면에 10억원을 훌쩍 넘는 아파트 매매 안내문이 붙어 있다. 남정탁 기자

정부가 시세 9억원 이상 주택을 대상으로 내년 부동산 공시가격을 집중적으로 올려 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)을 목표치까지 대폭 끌어올리기로 했다. 현실화율 목표치는 아파트 등 공동주택이 70∼80%이고 단독주택은 55%다. 이에 따라 시세 9억원 이상 주택 소유주의 종합부동산세와 재산세 등 내년도 보유세 부담이 상당히 커질 것으로 보인다.

국토교통부는 17일 세종청사에서 이런 내용을 골자로 한 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안’을 발표했다.

국토부는 특히 고가 부동산이 저가 부동산보다 현실화율이 낮은 불균형을 해소하기 위해 고가주택 공시가격을 올리겠다는 계획을 내놨다. 공동주택의 경우 시세 9억∼15억원은 현실화율 목표치를 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80%에 두기로 했다. 대상 공동주택의 올해 현실화율이 목표치에 못 미치면 일정 수준의 보정치(α)를 적용해 공시가격을 끌어올린다. 시세가 9억원 미만인 경우 ‘α’ 적용 없이 시세변동률만 공시가격에 반영한다.

다만 정부는 공시가격의 지나친 급등이 발생하지 않도록 인상에 상한을 두기로 했다. 9억∼15억원에서는 8%포인트, 15억∼30억원에서는 10%포인트, 30억원 이상에서는 12%포인트 이상을 올리지 못한다. 단독주택도 시세 9억원 이상 주택 중 올해 현실화율이 55%에 미달하는 주택의 공시가를 올리기로 했다. 여기에도 상한을 두어 9억∼15억원에선 6%포인트, 15억원 이상은 8%포인트 이상 올리지 않기로 했다. 영세 자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해서는 올해 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년 이내에 70%까지 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영하기로 했다.

국토부는 “서울 강남구나 마포구 등 일부 지역 공동주택들은 공시가격이 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있으며, 이 경우 다주택자 보유세는 50% 이상 상승할 것으로 예상한다”고 밝혔다.

국토부는 아울러 공시가격 현실화 정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 ‘현실화 로드맵’과 공시가격 신뢰도 제고 방안을 마련하기로 했다. 한편 조만간 의견조회에 들어갈 예정인 내년도 표준 단독주택의 공시가는 전국이 평균 4.5% 상승한 가운데 서울 6.8%, 광주 5.9%, 대구 5.8% 등 순으로 오르는 것으로 집계됐다.

강남구 대치동 은마아파트. 뉴시스

◆은마아파트 공시가 53%↑… 보유세 419만 → 629만원 올라

3.3㎡당 시세가 1억원가량인 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡의 내년 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세가 올해 1123만원에서 50% 증가한 1684만5000원으로 오를 전망이다.

이 단지의 최근 시세는 34억원으로 지난해보다 20.1% 올랐는데, 정부가 17일 공개한 공시가격 현실화율 계산 방식을 적용한 공시가격은 26억8500만원으로 41.6%나 뛴다. 실제 집값 상승률보다 보유세 과세표준이 되는 공시가격 상승률이 더 높은 것이다.

역시 시세가 23억5000만원인 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡ 공시가격은 올해보다 53% 오른 17억6300만원이며 이에 따른 보유세 부담액은 629만7000원으로 추산된다. 올해(419만8000원)보다 50% 증가한 수준이다.

반면 서대문구 DMC래미안e편한세상 전용 84.95㎡의 보유세는 올해 137만6160원에서 내년 158만7600원으로 15.4%로 상대적으로 오름폭이 적다. 이 아파트 시세는 9억원가량이며 공시가격은 6억원 후반대다.

국토교통부 이문기 주택토지실장이 17일 오전 세종시 정부세종청사에서 2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안 브리핑을 하고 있다. 연합뉴스

이처럼 정부가 고가주택의 공시가격 현실화율을 저가보다 더 높이는 차등화 방안을 선택하면서 내년도 고가주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담이 급증할 전망이다. 정부가 내년도 주택가격을 공시할 때 시세 9억원 이상 고가주택을 중심으로 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)의 목표치를 설정하고 이에 맞춰 집중적으로 올리기로 했기 때문이다.

앞서 12·16대책에서 고가주택과 다주택자의 종합부동산세율과 세부담 상한을 높인 것까지 맞물려 내년부터 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.

이날 국토교통부가 발표한 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’에 따르면 내년도 공동주택 공시가격의 현실화율은 시세 9억∼15억원 미만은 70%, 15억∼30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%까지 각각 올라간다. 이에 따라 내년도 종부세 대상도 급증할 전망이다. 종부세는 1주택자는 공시가격 9억원 이상, 2주택자 이상은 각 주택의 합산 공시가격이 6억원 이상인 경우 내야 한다.

종부세와 재산세를 합친 보유세 부담 또한 당연히 늘어난다. 과세 표준인 공시가격이 오른 데다 12·16대책에서 정부가 내년도 납부할 종부세부터 1주택자는 0.1∼0.3%포인트, 3주택자와 조정대상지역 2주택자는 0.2∼0.8%포인트씩 세율을 높이기로 했기 때문이다.

특히 강남권이나 마포·용산·성동구 등 집값 급등지역은 시세 상승분 이상으로 공시가격이 뛴다. 정부가 시세를 반영한 현실화율을 아파트 시가에 맞춰 늘려서다. 아크로리버파크의 시세가 20.1% 올랐는데 정부가 시세를 반영한 현실화율을 최대 79.9%까지 끌어올리면서 공시가격이 크게 오른 것이다.

내후년 보유세는 더 늘어난다. 2021년 시세가 올해와 비슷하다고 해도 내년도 세부담 상한에 걸려 미납된 금액이 2021년에는 최대 한도(150%)까지 보태진다. 공정시장가액비율까지 2020년 90%에서 2021년에는 95%로 더 높아진다.

아크로리버파크 소유자가 역시 종부세 대상인 ‘마포 래미안푸르지오’ 전용 84㎡ 한 채를 더 보유했다면 내년 보유세는 6000만원대 중반까지 늘어난다. 마포 래미안푸르지오 전용 85㎡ 시세가 평균 15억원 선으로 내년 공시가격 현실화율을 15억∼30억원 미만의 75%가 적용돼 합산된 결과다.

정부는 부동산 가격 공시의 형평성을 맞추기 위해 공시가 인상을 추진해 왔고, 특히 시가 9억원을 넘긴 고가 부동산의 경우 저가보다 상대적으로 현실화율이 낮았다는 이유로 공시가를 집중적으로 올리는 작업을 시작했다. 단 지나친 가격 급등이 발생하지 않도록 하기 위해 현실화율 인상분에 9억∼15억원 8%포인트, 15억∼30억원 10%포인트, 30억원 이상 12%포인트 등의 각각 구간별 상한을 두기로 했다. 단독주택에 대해서도 시세 9억원 이상 주택 중 올해 현실화율이 55%에 미달하는 주택의 공시가를 올려 현실화율을 55%까지 맞출 예정이다.

국토부는 공시가격 현실화 정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 ‘현실화 로드맵’도 내년 중에 공개한다. 로드맵에는 최종 현실화율 목표치와 목표 현실화율 도달 기간, 현실화율 제고 방식 등이 종합적으로 담길 예정이다.

17일 서울 마포구 한 공인중개사무소에 부착된 안내문. 국토교통부는 이날 세종청사에서 부동산 공시가격을 시세 9억원 이상 주택을 대상으로 집중적으로 올려 현실화율을 목표치까지 끌어올리는 ''2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안''을 발표했다. 연합뉴스

국토부는 그동안 논란이 된 공시가격 신뢰도를 제고하기 위한 방안도 마련했다. 우선 주택에만 규정된 80%의 공시비율 기준을 내년도 공시부터 폐지한다. 국토부는 2005년 주택에 대한 가격공시를 시작할 때 공시가격이 한꺼번에 높게 책정되는 것을 막기 위해 공시가격을 시세의 80% 이하로 제한하는 공시비율 기준을 적용해 왔으나 이것이 공시가격 현실화율을 제한하는 장애물로 작용해 왔다는 지적을 받았다. 이 때문에 토지와 건물을 합친 가격인 단독주택 공시가격보다 토지만의 가격인 공시지가가 더 비싼 역전 현상도 빚어졌다.

공동주택 단지 내에서 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준도 업무요령에 반영해 시행한다. 아울러 공시가격 산정·평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화할 예정이다.

나기천·이도형 기자 [e-mail]