상한제 유예 끝나기전에… 서울 3만2400가구 공급

3월까지 분양 단지는 어디? / 대부분 관리처분 재건축·재개발 단지 / 대표 단지 ‘둔촌주공’ 분양가 협의 난항 / ‘흑석3구역’ 3.3㎡당 2800만원선 조율 / 업계 “교육·편의시설 등 인프라 좋지만 / 규제 묶여 대출·거주의무 잘 살펴야”

지난해 8월 서울 강동구 둔촌주공아파트 단지에서 재건축 시공을 위해 철거 공사를 진행하는 모습. 세계일보 자료사진

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 여파로 일정이 줄줄이 밀렸던 수도권의 알짜배기 아파트 분양 물량이 조만간 대거 풀린다. 분양가 상한제 적용을 피하려는 단지들이 다음달 분양을 목표로 속도를 내고 있어서다. 정부가 민간택지 분양가 상한제를 시행하면서 관리처분인가 단계의 재건축·재개발 정비사업에 대해 허용한 6개월의 유예기간이 오는 4월29일에 종료된다.

5일 부동산114에 따르면 이달부터 다음 달까지 서울 분양가 상한제 대상 지역에서 분양될 아파트는 총 15개 단지 3만2400여가구에 달한다. 서울의 강남·서초·송파·강동, 마포·용산·성동·영등포, 동작·양천·서대문·중·광진 등 13개 구의 전체 동과 정비사업 이슈가 있는 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 서울 5개 구내 37개 동이 분양가 상한제 적용을 받는다. 서울 밖에서도 경기 과천·광명·하남시의 총 13개 동이 분양가 상한제 적용 대상에 포함돼 있다.

해당 지역에는 대규모 재건축·재개발 단지가 많다. 강동구 둔촌주공재건축이 대표적이다. 서울 강남권 입지에 1만2032가구의 초대형 단지로, 일반분양도 4786가구에 달한다. 일반분양 가구는 모두 전용 29~84㎡ 중소형 아파트로 100% 가점제로 당첨자를 가리게 된다. 청약통장을 아껴온 가점 높은 실수요자들이 대거 몰릴 것으로 보인다. 다만 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협의가 다소 지연되는 모양새다. 조합은 지난해 12월 관리처분계획변경인가 총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 평균 3550만원으로 책정했지만, HUG는 2970만원을 제시한 것으로 알려졌다.

동작구 흑석3구역도 분양가 상한제가 적용되기 전 입주자모집공고를 내기 위해 분양 채비를 서두르고 있다. 지하 5층~지상 20층, 26개 동, 모두 1772가구 중에서 370가구가 일반분양에 해당하는데, 단지 뒤로 현충원 숲이 접해 있어 쾌적하고 중앙대병원 등 편의시설 이용이 쉽다는 점이 장점으로 꼽힌다. 흑석3구역 재개발 조합은 지난달 29일 코로나19 감염 우려 속에서도 관리처분변경총회를 열고 일반분양가를 3.3㎡당 2800만원선으로 확정했다.

이밖에도 은평구 수색 6, 7구역 등 일부 재건축 단지는 코로나19 감염 확산으로 관리처분변경총회 등 사업일정이 지연되고 있지만, 다음달 말까지는 분양에 들어갈 것이란 관측이 지배적이다. 한 건설사 관계자는 “분양가 상한제 적용 지역은 기본적으로 교통·교육·편의시설 등의 인프라가 뛰어난 곳”이라며 “분양 일정이 미뤄져서 분양가 상한제 적용을 받게 되면, 지금 조합들이 예상하는 분양가격보다 최소 10%는 내려가게 될 것이기 때문에 어떻게든 남은 일정을 강행할 가능성이 커 보인다”고 말했다. 주의할 점도 있다. 분양가 상한제 적용을 앞둔 지역은 서울, 경기권 중에서도 이미 투기과열지구 등으로 지정된 ‘규제 지역’이 대부분이다. 규제 지역은 주택 청약 1순위를 부여받는 의무 거주기간이 기존 1년에서 2년 이상으로 늘어났고, 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 강화돼 각각 40% 이상씩 적용된다. 또 분양권 전매가 불가능하기 때문에 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 아파트를 매매할 수 없다는 점도 유의해야 한다.

박세준 기자 [e-mail]