풍선효과·갭투자 차단… 정부 ‘집값 잡기’ 초강수

수도권 대부분 ‘조정대상’ 검토 / 인천·군포·안산·대전 등 유력 / 투기과열지구 확대… 대출 강화 / 전매 제한·분양가 상한제 코앞 / 서울·수도권 청약 과열 현상

정부가 ‘풍선효과’에 따른 수도권 비규제지역 집값 상승을 막기 위해 조만간 고강도 부동산 대책을 내놓을 것으로 알려졌다.

15일 정치권과 정부 부처들에 따르면, 국토교통부와 기획재정부 등은 파주와 연천 등 접경지역을 제외한 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶고, 기존 조정대상지역 중 일부는 투기과열지구로 격상하는 방안을 추진 중이다.

조정대상지역 후보지로는 최근 집값이 크게 오른 인천과 경기 군포, 안산, 대전 등이 거론된다. 이들 외에도 경기도의 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶어 풍선효과를 사전 차단한다는 취지다.

조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶이고 청약 1순위 요건도 강화되는 등 각종 규제가 가해진다.

이와 함께 정부는 개인이 대출 규제 등을 피하기 위해 부동산 법인을 설립해 아파트 등을 구입하는 행위에 대해 강력한 세제 규제를 가하는 방안을 검토 중이다. 최근 서울 양천구 목동 등에서 재건축 기대감으로 집값이 들썩일 조짐이 나타나자, 재건축 관련 규제를 한층 강화하는 방안도 논의되고 있다. 일각에선 재건축 가능 연한을 준공 후 30년에서 40년으로 격상할 수 있다는 얘기도 나온다.

14일 서울 송파구 부동산 밀집 지역에 급매, 전세 및 월세 매물을 알리는 안내문이 붙어 있는 모습. 뉴시스

12·16 대책에 이어 주택 관련 대출 규제도 포함될 전망이다. 대출 규제가 상대적으로 9억원 이하 중소형 아파트의 가격이 상승세인 만큼 LTV 비율이 조정될 여지가 있다. 최근 전세 보증금을 끼고 주택을 사는 ‘갭투자’가 대출 규제를 무력화하고 있다는 지적이 제기됨에 따라 이에 대한 대책도 논의되고 있다.

정부는 오는 17일 관계부처 장관회의를 거쳐 구체적인 대책 내용을 조율할 예정인 것으로 알려졌다. 국토부는 “발표 여부·시기, 규제 내용 등에 대해서는 아직 결정된 바 없다”고 밝혔다.

청약시장 과열도 심상찮은 모습이다. 올해 들어 서울의 아파트 평균 청약 경쟁률이 100대 1에 육박하는 등 사상 최고치를 기록했다.

이날 부동산114에 따르면, 지난 11일 기준 올해 수도권 아파트의 평균 청약경쟁률은 40.7대 1로 지방 18.3대 1에 비해 2배 이상 높았다. 수도권 아파트 평균 청약경쟁률이 지방을 앞지른 건 2010년 이후 올해가 처음이다.

수도권 분양단지는 5곳 중 1곳꼴로 100대 1 이상의 경쟁률을 보일 만큼 청약열기가 뜨거웠다. 올해 전국에서 청약접수를 받은 130개 아파트(수도권 56개·지방 74개) 가운데 경쟁률이 100대 1 이상인 곳은 16개로, 이 중 12개가 수도권 물량이다.

서울은 평균 청약경쟁률이 99.3대 1에 달했다. 2000년 집계 시작 이후 가장 높은 경쟁률이다. 올해 분양된 8곳 중 절반인 4곳에서 100대 1을 넘어섰고, 경쟁이 가장 치열했던 곳은 마곡지구 9단지로 146.8대 1의 경쟁률을 기록했다.

수도권의 과도한 청약 열기는 연이은 부동산 대책의 부작용으로 보인다. 특히 서울은 투기과열지구에 속해 있어 고강도 규제를 적용받는데도 청약 열기가 유독 뜨거웠다. 신규 아파트 수요는 변함이 없는 가운데 분양권 전매 제한이나 민간택지 분양가 상한제 시행 등 청약시장에서 각종 규제가 쏟아져 나오며 청약 대기자들의 불안 심리가 가중된 것으로 보인다. 결국 7월 말 분양가 규제 시행 전에 ‘막차’를 타지 않으면 영영 새 아파트에 들어갈 수 없다는 조바심이 과도한 청약 열풍을 불러일으켰다는 것이다.

이 같은 청약 열기는 하반기에도 지속될 것으로 보인다. 분양가 상한제가 시행되면, 새 아파트의 분양가가 오래전에 지어진 주변 아파트 시세와 비슷하거나 심지어 더 낮은 수준으로 책정될 가능성이 높다. 시세 차익 기대감이 커지면, ‘로또 청약’을 노리는 수요들이 계속 유입될 수밖에 없다. 여경희 부동산114 수석 연구원은 “오는 8월 소유권 이전등기 시까지 전매제한 강화를 앞두고 전매가 가능한 분양권을 선점하려는 수요가 6~7월 청약시장에 계속 유입될 것”이라고 말했다.

박세준 기자 [e-mail]