상가 소유자·임차인도 아파트 지하 주차장 사용 권리 있을까? [알아야 보이는 법(法)]

아파트 10개동과 상가 1개동 등으로 이루어진 A단지에는 지하 주차장과 상가 후면의 지상 주차장이 있었습니다.

아파트 소유자들은 지하 주차장의 진·출입로에 차단기를 설치하여 아파트 입주자나 방문자의 자동차만 출입하도록 하는 방법으로 상가 상인이나 고객 자동차의 출입을 제한하고 있었습니다.

이에 대하여 상가 소유자 및 임차인들은 아파트 단지 관리단을 상대로 지하 주차장을 사용할 권리가 있으므로 이용을 방해하지 말라는 주장을 할 수 있을까요?

위와 유사한 사건에서 최근 대법원은 상가 소유자나 임차인들에게 지하 주차장을 사용할 권리가 없다고 보아, 상가 소유자와 임차인의 아파트 단지 관리단을 상대로 한 ‘지하 주차장 이용 방해 금지 청구’를 기각하였습니다(2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결).

이처럼 상가 소유자들과 임차인들, 방문객들이 아파트 단지의 지하 주차장을 사용할 권리가 있는지와 관련하여 분쟁이 자주 일어납니다.

주차장과 같은 집합건물의 공용부분은 원칙적으로는 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 그러나 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 ‘일부 공용부분’은 그들 구분소유자의 공유에 속합니다(집합건물법 제3조, 제10조 제1항).

일부 공용부분인지는 그런 취지의 등기가 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조와 용도, 이용 상황, 설계도면, 분양 계약서나 건축물대장의 공용부분 기재 내용 등을 종합하여 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단하여야 합니다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결).

대법원은 위 사건에서 지하 주차장이 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부 공용부분이라고 보아, 상가 소유자들에게는 지하 주차장을 사용할 권리가 없다고 본 것입니다.

대법원은 ▲지하 주차장에는 아파트 10개동의 승강기로 연결되는 출입문이 있지만 상가로는 직접 연결되지 않는 점 ▲아파트 구분소유자는 지하 주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례하여 분할·산출한 면적을 공용부분으로 분양받았고, 아파트 집합건축물 대장에는 지하 주차장에 대하여 아파트 구분소유자만이 공유하고 위와 같이 분양받은 면적이 공용부분 면적으로 기재되어 있으나 ▲상가의 분양 계약서와 건축물대장에는 지하 주차장이 분양 면적이나 공용부분으로 기재되어 있지 않은 점 등을 근거로 삼았습니다.

한편 아파트와 상가건물 내 구분건물마다 아파트 단지 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐져 있었던 아파트 단지에 대하여는 지하 주차장이 아파트 및 상가 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 상가 소유자들도 사용할 권리가 있다고 판단한 사건도 있습니다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다49971판결, 대구지방법원 2020. 1. 9. 선고 2019가합207213 판결).

결국 상가 소유자들도 지하 주차장을 사용할 권리가 있는지는 지하 주차장이 일부 공용부분인지에 달려 있다고 할 것입니다. 그리고 지하 주차장이 일부 공용부분인지는 아파트와 상가의 분양 계약서, 건축물대장, 등기의 기재 내용이나 건물 구조, 이용 상황 등을 종합하여

구체적인 사안에 따라 달리 판단될 것입니다.