서울시, 재개발·재건축 ‘높이 제한’ 푼다

‘지구단위계획' 전면 재정비

지역여건 고려 유연하게 자율결정
역세권 입지·비주거비율 기준 완화
저층 소규모 정비 절차도 간소화
“급변하는 도시 변화 신속 대응”

서울시가 20년 넘게 재개발·재건축 사업을 일률적으로 규제해 온 ‘지구단위계획 수립기준’을 전면 재정비한다. 높이 기준을 지역 여건에 따라 다르게 하고 노후 저층주거지의 소규모정비사업 절차를 간소화하는 등 다양한 도시 모습을 위한 유연한 도시계획으로 방향을 전환할 계획이다.

8일 서울시에 따르면 2000년 법제화한 지구단위계획에는 건축물의 용도, 용적률·건폐율, 높이 등을 규제 또는 완화하는 내용이 담겨 있다. 하지만 그동안 불필요한 규제들이 누적되면서 획일적이고 경직됐다는 지적이 나왔다.

시는 급변하는 도시변화에 대응할 수 있도록 정비 절차를 최대한 줄이고 지역별로 유연하게 적용되도록 기준을 개정해 9일부터 시행에 나선다.

시는 ‘건축법’에서 정한 아파트 높이기준보다 강화돼 운영해 온 지구단위계획 자체 높이기준을 폐지한다. 그동안 서울 아파트 스카이라인을 제한했던 35층 높이기준이 사라지는 것이다. 대신 개정 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 높이를 결정하도록 했다.

2종(7층) 주거지역에서 아파트 건설 시 적용되는 평균층수는 ‘동별 최고층수’를 기준으로 했던 기존 방식에서 ‘코어별(중간) 층수’를 기준으로 하는 방식으로 개선한다.

예를 들어 같은 동에 10층, 8층, 6층이 있다면 기존 평균층수는 10층이었지만 이제는 8층으로 산정된다. 계단식 아파트의 경우 더욱 합리적인 높이계획이 가능해진 셈이다.

시는 지구단위계획구역 내 역세권 부지 개발을 활성화하기 위해 사업기준을 낮췄다. 역세권 입지기준을 최대 20% 확대하고 상가 등 비주거용도 비율도 용적률의 10%에서 5%로 완화한다. 현재 지구단위계획이 수립되지 않은 특별계획구역 263개소 중 192개소(73%)가 역세권일 정도로 역세권사업의 사업실현율은 저조한 상황이다. 시는 완화된 기준을 통해 역세권사업들을 지역 여건에 맞게 활성화할 방침이다.

노후 저층주거지 개발은 빨라질 전망이다. 지구단위계획구역 내 소규모정비사업을 추진할 때 사업추진 절차를 간소화했고 용적률 인센티브를 받을 수 있는 요소에 기부채납뿐 아니라 공동개발, 특별건축구역 등을 포함해 소규모정비가 활성화할 수 있도록 했다.

저층주거지는 구릉지, 문화재 주변 등 건축 여건이 불리한 지역에 위치한 경우가 많은데, 지구단위계획 수립 시 도로, 공원, 주차장 등 지역에 필요한 시설을 확보하기 위한 계획 마련을 의무화했다.

개발구역 안에 국·공유지가 포함돼 있을 경우 공공이 민간에 매각하는 방식(유상매각) 대신 공원·녹지, 주차장, 임대주택 등 지역에 필요한 시설로 받는 방식(무상양도)을 병행할 수 있도록 했다.

시는 지구단위수립기준을 5년마다 재정비해 도시개발을 가로막는 규제를 지속적으로 개선하고 ‘도시계획 규제개선 전담조직’도 운영할 계획이다.

최진석 서울시 도시계획국장은 “지난 20년간 도시관리차원에서 많은 역할을 해 온 지구단위계획을 이번 규제개선을 통해 급변하는 도시변화에 대응하도록 신속하고 유연한 계획으로 전환하고자 한다”며 “도시계획과 관련된 규제를 적극적으로 발굴해 지역을 활성화하고 나아가 도시경쟁력 제고를 견인하겠다”고 말했다.

안승진 기자 [e-mail]