수도권에 300만가구… 공급 늘려 집값 안정

9·19 주택공급 정책 주요내용 들여다보니

정부가 19일 내놓은 ‘국민 주거안정을 위한 도심 공급 활성화 및 보금자리주택 건설 방안’은 공급 확대를 통해 주택 문제를 해결하겠다는 의지를 담고 있다. 특히 서민주택 공급을 대폭 확대하는 데 초점을 맞췄다. 이명박 대통령이 이날 청와대에서 열린 당청 회동에서 “임기 중 무주택자를 없애겠다”며 서민용 주택 공급 확대 의지를 강조한 것도 이런 정책기조에서 나온 것으로 해석된다.

그러나 그린벨트(개발제한구역)를 대규모로 푸는 데 따른 환경 훼손과 값싼 주택을 공급하기 위한 재원 부담 등이 걸림돌이 될 것으로 보인다. 단기적으로는 분양시장과 매매시장을 더욱 침체시킬 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

◆9·19 대책 주요 내용=정부가 수도권에 연간 30만가구씩 10년간 300만가구를 안정적으로 공급하겠다는 밝힘에 따라 수도권의 주택 수급 불균형이 해소될지 관심이다. 정부는 300만가구 중 180만가구를 도심에서 공급할 계획이다. 도심 공급 확대를 위해 다양한 방안을 동원하면 지금보다 연간 8만가구, 10년간 80만가구 정도는 더 지을 수 있다는 계산이다. 구체적으로 광역 재정비를 통해 60만가구(25만가구↑), 재개발·재건축으로 37만가구(15만가구↑), 다세대·다가구 30만가구(10만가구↑), 주상복합 8만가구(5만가구↑) 등이 가능할 것으로 보고 있다.

정부가 향후 10년간 150만가구를 공급하기로 한 ‘보금자리주택’은 중소형 공공분양주택, 공공임대주택, 영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택으로 나뉜다. 정부는 보금자리주택을 도심이나 그린벨트 등 도시 인근의 선호지역에 공공이 직접 건설해 서민들이 부담 가능한 가격에 사전예약제 등 수요자 맞춤형으로 공급할 계획이다. 10년간 공급될 150만가구는 중소형 분양주택 70만가구, 10년임대 20만가구, 장기전세 10만가구, 국민임대 40만가구, 영구임대 10만가구 등이다.

10년 임대주택은 지분형 임대주택으로 공급할 계획인데, 처음 입주할 때에는 30% 지분만 취득하고 나머지 70%는 임차료를 내다가 지분을 점차 늘려 10년이 돼 분양전환될 때에 전체 지분을 취득하는 방식이다. 20년 임대주택은 월 임대료가 아니라 서울시가 했던 장기전세주택처럼 전세금을 내고 거주할 수 있도록 하는 형태다. 1989년부터 1993년까지 지어진 영구임대주택은 대기자가 7만명에 이르는 점을 고려해 연간 1만가구씩, 총 10만가구를 새로 짓기로 했다.

◆문제점은 없나=정부의 이번 방안은 보존가치가 작은 그린벨트와 산지·구릉지 등에 서민주택을 대규모로 짓겠다는 게 핵심이다. 그러나 환경단체 등을 중심으로 그린벨트 훼손 논란이 거세게 일 전망이다. 정부는 2020년까지 해제 예정인 그린벨트 외에 추가로 풀겠다는 것으로 ‘서민들의 주거복지를 위해서’라는 공익적 측면을 강조하지만, 환경의 중요성도 과거에 비해 크게 커진 만큼 그린벨트 훼손 논란을 일축하기는 어려울 것으로 보인다.

주택수요가 위축돼 시장이 극도로 침체된 상황에서 주택공급 확대 방안이 나옴으로써 매매시장은 물론 분양시장이 더욱 얼어붙을 가능성이 크다는 지적도 나온다. 그린벨트 해제지역 등에서 새로 나올 주택의 분양가는 분양가상한제 적용 주택보다 15%가량 싸게 하겠다는 게 정부의 계획이다. 이는 현재 시장에 나와 있는 비싼 주택을 구입하려는 수요를 더 꺾을 수밖에 없다는 것이다.

실제로 정부는 분양가를 낮추기 위해 토지 보상가격 산정 시점을 ‘지구지정일’이 아닌 ‘주민공람공고일’로 하기로 했으며, 감정평가사에 대한 소유자 추천도 배제하기로 했다. 그린벨트 해제지 등 도심에서 가까운 곳에서 저렴한 주택이 공급되면 당장 광교신도시 등 분양에 들어갈 2기 신도시 분양성적도 나빠질 수 있다. 향후 저렴한 주택이 쏟아질 것이란 기대심리로 현재 15만가구에 이르는 전국의 미분양주택이 고착화되고 주택매매시장의 한파도 지속될 것이란 지적도 나오고 있다.

강갑수 기자