[선종필의 상가투자 전략] 피해야할 입지

매물 쌓이고 비탈길 상권 유의해야

성공적인 상가투자를 위해서는 상권을 어느 정도 볼 줄 아는 것이 좋다. 상권을 둘러보면서 해당 지역이 좋은 상권인지, 나쁜 상권인지, 장기적으로 발전 가능성이 있는지를 파악할 수 있으면 상가투자를 해나가는 데 큰 힘이 된다. 이때 우량 입지와 상권의 요건을 따지는 것도 중요하지만 상대적으로 좋지 않은 입지와 상권의 특성을 파악하는 것도 의미 있는 일이 된다. 다소 떨어지는 조건을 투자대상에서 하나씩 제외시켜 나가다 보면 역으로 우수한 조건의 상가를 고를 수 있기 때문이다. 상가투자자가 피해야 할 입지와 상권 몇 가지를 소개해보고자 한다.

매물로 나온 상가가 많은 상권은 피해야 한다. 장사가 잘되는 지역에서는 매물 수가 적기 마련이다. 만약 중개업소에 주변 매물 점포가 많이 쌓여 있다면 상권의 위축을 의미한다고 볼 수 있다. 하지만, 매물을 파악할 때에는 1∼2개 중개업소를 알아보는 것으로는 턱없이 부족하다. 지역상권 매물을 다루는 중개업소를 최대한 많이 방문해서 풍부한 매물정보를 얻어내야 한다.

특별한 호재가 없는 이상 고갯마루 상권이나 비탈길이 지속적으로 이어지는 상권은 피하는 것이 좋다. 이런 곳은 대체로 상권의 흐름이 끊어지는 경향을 보이기 때문에 일반적인 상권에 비해서 발전이 어려운 사례가 많다.

팽창하는 상권의 주변부에 자리한 상가는 기대만큼 상권 활성화가 이뤄지지 못하는 경우가 많기 때문에 주의를 기울이는 것이 좋다.

상권 확장을 단순하게 본다면 상권 중심부의 활황 분위기가 주변부까지 파급된다는 긍정적인 부분만을 생각할 수 있지만 이런 효과는 미미한 경우가 많다. 되레 수요층과 유입인구는 그대로인데 상권팽창으로 동종업 점포가 늘어나면서 경쟁만 치열해지는 경우가 발생할 수 있다. 확장되는 상권의 주변부 상가를 볼 때는 상권팽창의 긍정적인 효과가 어느 정도인지 객관적인 시각으로 판단할 필요가 있다.

여러 개의 상권이 분할돼 있으면서 각각 상권 간의 유동이 원활하지 못한 조건이라면 유의해서 살펴봐야 한다. 지역 내에서 상권이동이 불편할 경우 유입인구가 기대보다 적을 때가 많기 때문이다. 이때 지하도나 횡단보도 등 상권연결을 도와주는 시설물도 잘 체크하는 것이 좋다.

구성업종이 기술서비스 위주로 형성된 상권은 피해야 한다. 상가는 여러 업종이 어울려 상호 시너지 효과를 내기 마련이다. 예를 들어 미용실에 들렀던 주부가 아이들 간식으로 미용실 아래층 치킨전문점에 들러 통닭을 사 가면서 업종 간 시너지를 발생한다. 하지만, 차량 정비업소나 표구상 등 위주로 상권이 형성된 지역은 한정된 업종 외에는 진입이 어렵다.

보행자 통로가 지나치게 협소한 상권도 피해야 한다. 보행자의 시야가 적절한 수준을 유지해야 노출효과를 기대할 수 있는데, 지나치게 좁을 경우에는 일반적인 입지에 비해 상대적으로 노출이 어렵기 때문이다. 이와 반대로 지나치게 보행통로가 넓으면 시각과 유동인구 분산이 이뤄질 수 있다는 단점이 있다.

상가뉴스레이다 대표