[선종필의 상가투자 전략] 역세권 상가

반드시 현장 유동흐름 살펴야

역세권 상가는 해당 전철·지하철 이용객을 수요층으로 흡수할 가능성이 커 투자자들의 관심이 높은 상품이다. 개인적으로 알고 지내는 투자자 중에서도 역세권 상가만 분양대상으로 고려하는 이들이 있을 정도로, 역세권 상가는 상가 시장에서 선호도가 강한 상품 중 하나다.

역세권 상가는 말 그대로 역과 가까이 있는 상가인데, 일부에서는 거리에 따라 초역세상권, 근거리 역세상권, 중거리 역세상권으로 나누기도 한다.

하지만 상가투자자 입장에서 역세권을 이처럼 단순히 거리만으로 나누는 것은 큰 의미가 없다. 역에 따라 역 바로 앞에 있어도 잘 안 되는 상가가 있고, 역에서 비교적 멀리 떨어져 있어도 잘 되는 상가도 있기 때문이다.

상가의 가치는 단지 역과의 거리가 물리적으로 가깝다고 해서 무조건 높다고 단정 짓기는 힘들다. 역세권 상가 투자자는 단순히 역과의 거리만 따지지 말고 해당 역의 특성과 유동인구 수준, 유동 흐름, 상가공급 정도 등을 종합적으로 잘 살피는 것이 중요하다.

역세권 상가 투자자들이 한 가지 더 알아야 하는 것은 같은 역세권에서도 나타나는 상가 간 차별화 현상이다. 예를 들어, 동일한 역 안에서도 대표 출구 방면에 자리 잡은 상가와 그렇지 않은 상가는 비록 같은 역세권이라 하더라도 수요층 방문도와 매출에서 큰 차이를 보일 때가 많다. 이런 이유로 투자자라면 역세권 상가 중에서도 많은 이들이 이용하는 대표 출구 부근 상가를 찾는 것이 유리하다.

또한 같은 대표 출구 방면에 자리한 역세권 상가라 해도 고객 유동 동선에 따라 상가 활성화의 성패가 갈리는 케이스도 적지 않다.

동일한 출구 앞에 위치하는 상가들이지만 사람들이 많이 지나치는 점포가 있고 그렇지 않은 점포가 있다. 대표출구 파악뿐 아니라 역 주변 유동 흐름의 면밀한 파악까지 요구되는 이유다. 역세권 주변 상업시설 과잉 여부도 반드시 체크해야한다. 해당 역 인근에 아무리 소비 가능 인구가 많아도 상가가 과잉 공급되었다면 어려움을 겪을 수밖에 없는 것은 당연하다. 결국 유동인구가 비슷한 다른 역세권과의 비교를 통해 상가공급 적절도를 판단하는 노력이 요구된다.

마지막으로 역 주변으로 대단지 아파트 입주, 대형 인구 유입시설 건설, 대학교 이전 등의 개발 호재가 있다면 현재 유동인구 흐름이 다소 약하더라도 향후 가치상승을 기대해볼 수 있으므로 이런 부분은 눈여겨보는 것이 좋다.

역세권 상가는 전통적으로 투자자들의 많은 인기를 끄는 상품이다. 하지만 역세권 상가를 고려하는 투자자라면 반드시 수시로 현장에 나가 유동 흐름과 역 주변 특성을 사전에 충분히 살펴보는 것이 좋다. 그리고 단순히 역세권이라는 조건만 충족했다고 해서 투자시 무조건 가산점을 주는 것은 바람직한 자세가 아니므로 지양하는 것이 좋다.

상가뉴스레이다 대표