[선종필의 상가투자 전략] LH상가 낙찰받는 법

배후 단지 가구 수·입주율
입찰 전에 반드시 체크하라

한국토지주택공사(LH)에서 공급하는 LH상가는 일반 상가에 비해 비교적 중소형 금액으로 투자가 가능하고 안정성도 높아 상가투자자들이 선호하는 상품이다. 실제로 지난해 상가시장이 침체기를 겪었지만 LH가 공급한 총 175개의 신규 상가 점포 가운데 151개 점포가 최초 입찰에서 낙찰되며 인기를 과시하기도 했다. 낙찰 공급률로 따지면 80%를 훨씬 넘는 수치다.

이런 상황에서 이달 고양 삼송지구와 대구혁신도시, 경북혁신도시, 영양동부 등의 지역에서 총 24개의 신규 LH상가 공급될 것으로 알려지면서 상가투자자들의 관심도 높아지고 있다. 필자 역시 최근 LH상가 투자 팁을 묻는 상담자들의 문의를 많이 접하고 있다. LH상가에 입찰하기 전 반드시 점검해야 할 주요 사항들은 다음과 같다.

첫째, 배후가구 수다. LH상가는 대부분 단지 내에 위치한 단지 내 상가이므로 주 수요층이 될 단지 직접 배후가구 수를 잘 봐야 한다. 과거에는 500가구 이상을 배후에 두면 안정적이라는 의견도 많았다. 하지만 최근에는 가구당 인원 수가 줄어드는 추세여서 배후가구 수를 늘려 잡는 경향이 강해지고 있다. 어떤 경우에든 배후가구 수는 적은 것보다 많은 것이 좋다.

둘째, 배후가구 입주율이다. 부동산 경기가 침체하면서 일부 신도시 등지에서는 단지가 들어서도 입주율이 상당히 떨어지는 곳이 적지 않다. 최초 기반시설과 생활불편 때문에 입주를 미루는 것이다. 이렇게 되면 상가가 들어오게 돼도 소비할 인구가 없어 어려움을 겪을 가능성이 크다. 따라서 입찰 전 주변의 준공된 이웃 단지들을 찾아 입주율을 확인해보는 것이 바람직하다.

셋째, 상가 공급 정도다. 단지 내 상가는 단지 내 인구가 주요 수요층인 만큼 거주인원보다 상가가 지나치게 많이 공급되는 현장이라면 주의해야 한다. 특히 이때는 단지 내 상가 숫자만 셀 것이 아니라 주변 근린상가 존재 유무도 살펴보는 것이 좋다. 단지 내 상가 주변에 활성화된 근린상가나 근린상가 예정지가 있으면 단지 내 상가의 활용도가 떨어질 수 있기 때문이다.

넷째, 유동동선도 점검이 필요하다. 단지 내 상가의 위치가 단지 주민들의 유동동선과 잘 어우러지는지 미리 잘 봐야 한다. 될 수 있는 대로 단지 주민들의 주요 동선상에 위치한 상가여야 안정적인 수익을 기대해볼 수 있다.

다섯째, 낙찰가 산정이다. LH단지 내 상가 입찰시 낙찰에 대한 지나친 욕심으로 과도한 입찰가를 써내는 것은 경계해야 한다. 이렇게 되면 설사 낙찰을 받더라도 향후 ‘승자의 저주’로 고생할 수 있다. 따라서 적절한 낙찰가를 미리 산정해 신중히 입찰해야 한다. 주변 부동산을 통해 인근 상가의 시세와 보증금 임대료 수준을 두루 살펴본 뒤 희망하는 수익률을 거둘 수 있는 수준에서 입찰가를 써내는 게 좋다.

이 밖에도 LH단지 내 상가 투자시 생각해야 할 요소들이 적지 않다. 만약 초보자로서 투자 판단이 쉽지 않다고 판단된다면 입찰에 참여하기 전 전문가의 컨설팅을 받아보는 것도 나쁘지 않다.

선종필 상가뉴스레이다 대표