[선종필의 상가투자 전략] 상가딱지 구매시 주의할 것들

대상자 확정 전까지 잠재적 권리
법적 등기없어 중복판매 조심을

판교와 광교, 별내, 위례, 동탄2신도시 등 대규모 택지개발지구가 등장할 때마다 항상 ‘상가딱지’가 등장한다.

상가딱지는 대규모 택지를 조성하면서 기존의 터에서 생계를 유지하고 살던 원주민을 위한 대책으로, 생활대책용지를 제공할 때 제공받게 되는 용지취득권리를 말한다. 생활대책용지는 16∼17㎡(5평 내외)나 26∼27㎡(8평 내외) 규모로 공급되는 것이 일반적이지만 어로사업보상 등과 관련해서는 300㎡ 이상의 규모로도 공급된다. 상가딱지는 가격 경쟁입찰로 공급되는 일반 상업용지보다 저렴한 가격에 상가용지를 불하받을 수 있기 때문에 인기가 높다.

하지만 상가딱지는 여러 가지 리스크(위험)를 안고 있다. 상가딱지는 택지개발 주체에서 대상자 선정을 확정 짓기 전까지는 잠재적 권리상태로 남아 있게 된다. 즉, 상가딱지는 한동안 법적 등기권리를 확보할 수 없는 상태에 있게 된다.

아파트 등 보통의 부동산 거래라면 전 소유주의 등기상태를 확인할 수 있다. 신규공급의 경우에는 시행사의 자금압박 등으로 부도가 날 때에 대비해 대한주택보증의 공제가입 등 안전장치를 마련하고 있다. 그러나 상가딱지는 등기를 확보할 수 없고 이 같은 안전장치도 없다. 그러다 보니 대상자 확정 전에 공증 등을 통해 거래되는 상가딱지가 이중삼중으로 중복 판매를 해도 이를 알아낼 방법이 없어 주의가 필요하다. 상가딱지는 대상자들이 확정되었다 하더라고 상가용지공급을 개인별로 구분해서 해주는 것이 아니라, 해당 대상자들이 참여한 조합별로 공급해주기 때문에 조합 단위의 가입을 전제해야 용지불하에 참여하게 된다. 즉, 원주민(생활보호대책용지불하 최초인) 개개인이 계약주체가 아니라 조합이 계약대상이라는 뜻이다.

현실이 이렇다 보니 조합결성을 통해 상가를 개발하려는 입장에서는 조합원 분담금을 납부하지 않고 토지매입비 대납이라든가 건축비 대납 등 시행대행업무 회사와 공동으로 추진하기도 하지만 조합 내부의 이견과 총회의 분란 등 여러 가지 문제가 나타나기도 한다. 또한 이 조합이 좀 나을까 싶어 조합원으로 가입했다가 나중에 더 좋은 조건을 제시하는 예비조합에 조합원으로 가입을 하는 등 이중삼중으로 가입하는 사례도 자주 발생하고 있다. 이런 경우 조합은 상가용지 계약을 체결할 수 없게 된다. 이는 1개 이상의 조합에 중복 가입한 원주민이 1명이라도 있을 경우 해당 조합은 택지개발주체와 상가용지 계약을 체결할 수 없는 탓이다.

상가딱지는 안전한 딱지와 불안전한 딱지를 사전에 명쾌하게 구분할 수 없는 위험이 도사리고 있다.

생활대책용지를 가장 안전하게 구매할 수 있는 방법은 대상자 확정 후 잡음없는 조합에 가입된 정상적인 조합원의 권리를 사들이는 것이 현행 제도 내에서는 가장 유일한 방법이라고 할 수 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표