경매에도 ‘손톱 밑 가시’가 있다던데…

경매 입찰 전 숙지해야 할 주의사항

부동산시장이 불황이라지만 경매 시장은 상황이 좀 다르다. 4.1 부동산 대책 효과에 대해서도 일반 주택 시장 참여자는 의구심을 거둬들이지 않은 반면, 경매 참여자들은 신뢰를 보이고 있다. 적어도 ▲입찰경쟁률 ▲낙찰가율 ▲낙찰률 등 경매 지표만 놓고 보면 그렇다.

이와 함께 신규 유입 물건의 증가와 4.1 대책으로 주택 시장의 불확실성이 상당 부분 해소된 것도 긍정적인 요소다. 하지만 우호적 분위기에 편승한 묻지마식의 투자가 부작용을 낳을 수도 있다.

부동산경매 전문가인 강은현 EH경매연구소 대표의 도움을 받아 ‘승자의 저주’에 빠지지 않기 위해 입찰 전 숙지해야 할 주의사항에 대해 알아본다.

우선 지금은 권리분석이 아닌 ‘물건분석’ 시대다. 지난해 약 23만9000명이 6만4611건의 부동산을 낙찰 받기 위해 경매에 참여했다. 경매 일반화 시대에 권리분석은 더 이상 ‘손톱 밑 가시’가 아니다.

매수인이 어렵게 낙찰 받고 보증금을 날리는 사례는 대부분 시세 조사가 부실했거나, 법원감정가를 시세로 오인해 발생한 경우다.

특히 상업용 부동산이나 토지는 주거용 부동산과 달리 정형화된 가격을 산정하기 어렵다. 상가 감정가는 임대수익이 반영된 가격이 아닌 분양 당시 가격이 책정된 경우가 많다는 점을 기억해야 한다.

또한 차익이냐 임대수익이냐를 결정해야 한다. 참여 목적에 따라 지역과 종목이 달라질 수 있다. 시세 차익이 목적이라면 종목과 지역을 넓게 가져가도 된다.

침체 국면이라고 해도 모든 부동산이 어려움을 겪는 것은 아니다. 시장이 전체적으론 힘들더라도 오르는 물건과 지역은 따로 있다. 단, 과거와 달리 시세 차익을 얻기가 갈수록 어려워지고 있다. 무엇보다 시장의 변화, 즉 시세 차익에서 임대수익이라는 부동산시장 지형의 변화를 직시할 필요가 있다.

아울러 ‘경매 시장의 봄’이 진짜로 왔는가를 생각해봐야 한다. 연초 달아오른 경매 시장이 지난 3월 들어 잠시 숨 고르기에 들어갔다가, 4.1 대책 효과로 다시 달아오르고 있다. 경매 시장의 열기는 여러 변수에 의해 영향을 받을 수 있다.

무엇보다 경매 시장은 부동산 시장의 한 부분이라는 점을 직시할 필요가 있다. 즉, 경매 시장의 자체 동력만으로 그 열기가 지속되기에는 한계가 있다는 것이다.

경매 참여자의 약 70%는 시장에 재매각을 희망한다. 만약 부동산시장의 거래가 되살아나지 않으면, 현재의 경매 열기는 ‘일회성 소용돌이’에 그칠 수 밖에 없다. 즉, 이 같은 경매 열기가 지속 가능 하려면 부동산시장 자체의 매수세가 살아나야 한다.

강 대표는 “부동산시장의 매수 심리는 경기 회복에 달려 있다는 점을 감안하면, 4.1 대책의 약발은 근본적 한계를 내포하고 있다고 볼 수 있다”면서 “선점 투자는 과실의 독점 못지않게 위험도 동반한다는 점을 고려하면, 반 박자 쉬고 바닥이 충분히 다져진 것을 확인 후 참여하는 것도 방법”이라고 조언했다.

김현주 기자 [e-mail]