저금리에 각광받는 수익형 부동산

[선종필의 상가투자 전략] 수익률 줄었지만 낙찰가율 급등
공실 여부 등 꼼꼼히 따져봐야

장기 저금리 트렌드가 지속되는 수준을 넘어 더욱 하락할 태세다. 지난달 22일 우리, 하나, 국민, 신한 등 4대 시중은행이 일제히 예·적금 금리를 0.1∼0.2%포인트 인하하면서 돈을 맡겨도 1%대 이자만 받는 상품이 속출하고 있다. 한국은행 통계에 따르면 1년 만기 정기예금 평균 금리가 2012년 5월 3.92%에서 지난 5월 2.69%로 2년 새 1.23%포인트 하락했다. 이런 예금금리 하락현상은 기준금리 인하가 단행된다면 더욱 심화할 것이고, 물가상승률을 감안해 실질 금리가 마이너스인 것을 타개하기 위해 수익형 부동산 투자로 갈아타는 현상도 커지고 있다.

최근 법원 경매시장에서 상가 낙찰동향을 살펴보면 낙찰가율이 급격하게 상승하고 있다. 경매정보 회사인 지지옥션에 따르면 상업시설 낙찰가율은 1∼7월 기준으로 2003년 63.7%까지 올랐지만 2005년 52.1%, 2011년 57.8%에 머무르는 등 50%대로 떨어졌다 2013년 61.2%로 60%대를 회복한 뒤 올해 64.2%로 최고치까지 상승했다. 반면 경매에 부쳐진 상가 물건(경매 진행건수)은 역대 가장 많았던 2001년 3만7946건과 비교할 때 올 들어선 절반도 안 되는 1만3145건으로 감소했다. 물건이 줄면서 입찰 경쟁은 더욱 치열해져 물건당 평균 응찰자수는 2.9명으로 늘었다. 또 구분등기된 소형 상가 낙찰가율이 72.7%로 가장 높았다.

신규 분양상가 시장을 보면 기대 투자수익률의 변화가 커지고 있다. 2010년도 서울·수도권 투자자의 기대수익률은 대출을 활용한 실투자금 대비 7∼8%에서 현재는 6∼7%대로 낮아졌다. 레버리지 효과를 위한 대출 비중은 30% 정도 활용에서 40% 이상으로 커졌고, 조달금리는 6%대에서 3%대로 급락했다.

특히 과거 국제통화기금(IMF) 구제금융 사태 전후 무렵만 하더라도 두 자릿수를 웃돌던 금리 시장이나 상가투자수익률 시장은 더 이상 찾아보기 어려운 상품이 됐다. 그러다 보니 제한된 조건 내에서 차선책을 찾는 시장이 형성되는 가운데 역설적으로 낮아진 수익률 보전에 대출 레버리지를 적극적으로 활용하고 있다는 점이 눈에 띈다.

하지만 많은 투자자들이 과거보다는 기대투자 수익률을 낮춰 잡는 등 수익률보다는 안정성을 중시한다고 하면서도 실수하는 것들이 있어 주의가 필요하다. 판교의 모 상가에 투자한 투자자의 경우 시중의 제1금융권이 5년 장기계약을 한 조건을 보고 안정적인 투자를 했다고 생각했다 최근 낭패를 겪고 있다. 아직 임대차 기간이 2년여가 넘게 남아 있음에도 구조조정이 진행되면서 해당 지점이 통폐합 대상이 되어버렸다. 또 이 투자자는 계약서에 깨알처럼 적힌 “5년 계약 중 3년 도과 시 6개월 임대료 선납에 의한 임대차계약을 해지할 수 있다”는 조건을 간과했다.

이 투자자의 실수는 첫째, 시장환경이 변화하는데도 ‘금융은 안전하다’는 안이한 생각으로 계약조건 등을 지나치게 낙관적으로 평가한 것이다. 둘째는 현 임대차가 공실이 될 경우 재임차 가능성을 검토하지 않았다는 점이다. 수익형부동산 시장에 관심과 투자 쏠림이 커지고 있는 요즘 투자자들이 단순히 흐름에 편승하는 패턴보다 좀더 면밀한 안목이 필요해지는 때라 하겠다.