[선종필의 상가투자 전략] 2746대1, 위례 점포겸용주택 분양 과열 속사정은

지난 28일 위례신도시 점포겸용 단독주택용지 45필지에 대한 청약 신청에 무려 1만7531명이 몰리며 2104-1 필지가 2746대1의 경쟁을 기록했다. 지금까지 한국토지주택공사가 공급한 점포겸용 단독주택용지 분양 경쟁률 사상 최고치다. 위례만큼은 아니지만 2013년 화성동탄 일반산업단지에서 공급된 72개 필지의 점포겸용 단독주택용지 최고 경쟁률은 1004대1을 기록했다. 또한 인천청라지구는 35필지 공급에 329대1, 충북혁신도시(53필지)는 3122대1, 남양주 진접지구(4필지)는 282대1의 최고 경쟁률을 나타내 점포겸용 단독주택에 대한 인기가 계속되고 있다.

이번에 로또 당첨에 비유될 만큼 광풍이 분 위례에서는 앞으로도 추가 공급될 점포겸용 단독주택용지 159개 필지가 더 예정돼 있어 투자자에게 초미의 관심사가 되고 있다. 그렇다면 실제 점포겸용 단독주택용지의 가치는 ‘로또급’일까.

위례 용지에 돈이 몰린 것은 입지적인 이유도 있지만 사회·제도적 원인도 작용했다. 그 첫째 원인은 700만명에 달할 것으로 추산되는 베이비부머(1955∼63년에 태어난 세대)의 은퇴가 2010년부터 본격화되고 있다는 것이다. 현대경제연구원에 따르면 해마다 베이비부머 세대 30만∼40만명이 직장을 떠나고 있고, 경기 침체로 실적이 나빠진 주요 대기업이 계속 구조조정을 하고 있어 앞으로도 퇴직 후 제2의 인생을 설계해야 하는 중장년층은 갈수록 늘 전망이다.

특히 이들 은퇴자는 자본형 은퇴와 비자본형 은퇴로 갈리는 현상을 보인다. 이들 중 비자본형 은퇴자는 주로 큰 자금이 필요한 부동산 임대에 뛰어들지 못하고 창업에 나서고 있다. 반면 자본형 은퇴자는 10억원이 훌쩍 넘는 중대형평형 보유 아파트와 유동성 현금을 가지고 있기보다는 주택 부분을 다운사이징한 뒤 유동성 자금을 더해 수익형부동산 투자에 나선다.

두 번째 과열 원인은 최고가 입찰방식이 아니라 청약금만 받고 추첨방식으로 공급하는 시스템이다. 위례 점포겸용 주택의 경우 청약 신청금 3000만원에 1세대당 1필지만 신청 가능하고, 세대원 중 중복 신청하거나 2필지 이상 신청이 발각되면 당첨을 무효 처리한다는 단서가 붙었다. 또 소유권 등기와 취득세 납부 후 전매가 가능해 2017년 12월까지 팔 수도 없다. 이 때문에 서울시민이 아닌 타지역 주민도 신청이 가능해 참여자가 늘 수밖에 없었고, 주택 보유 여부도 따지지 않았다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화 등으로 자금 동원이 수월해졌으며, 금리 인하로 금융자금 부담도 줄었다. 결국 전매제한이 있긴 하지만 3000만원이라고 하는 비교적 적은 금액을 통해 당첨된 이후 형성될 프리미엄에 대한 기대가 광풍을 불렀다는 의미다.

부동산 투자에 시류가 있다 하더라도, 정권과 정책으로 인한 변수가 늘 잠재해 있음으로 막연한 열풍에 휩쓸려 투자를 결정하는 일은 없어야 한다. 또한 프리미엄 추구형보다는 주거 안정과 일정한 노후 생활자금 확보라는 실수요 중심의 투자 자세가 필요하다.

선종필 상가뉴스레이더 대표